知識就是力量
不想吃虧就要清楚規則
別只有不停的要，要到誰都想逃
都更危老小學堂
從一坪可以蓋幾坪
到一坪能不能換一坪
帶你從建築技術規則開始解析
瞭解牛肉在哪裡
極限又是在哪裡
只要你家想改建，請留言
樓上揪樓下，厝邊揪隔壁
五人以上，一杯咖啡
免費開課
Line Id：livingpapago
目前分類：都市更新 (67)
- Sep 22 Fri 2023 16:19
【都市筆更—想改建先上課】
- Jun 20 Mon 2022 14:56
- 【都市筆更—沒時間的看這篇】
有朋友說：你寫那麼多，看瀏覽量就知道沒幾個人有時間慢慢看，你能不能簡單跟我講一下，我能分回多少坪數是合理的。
棒喝！困難的東西要簡單講，才顯專業。
工商社會大家都忙，複雜的過程留給專業的人去處理，身為屋主要的是結果，也就是我可以分幾坪。
幾個觀念先建立：
1.改建是先做全案思考，再做個案分配。
2.個案的分配比例由預估售價、預估成本及合理利潤率三者決定。
3.通常建商會把全案土地效益發揮到最大。
4.建商或營造廠都需要合理利潤才有動力。
5.個別的分配比例取決於原建物的相對價值，而不是絕對價值。
說明如下：
1.能蓋多少房子，一般來說是由土地面積決定(除非原容積超過法定容積)所以屋主慣性會先從持分多少土地面積開始計算，認為我家的土地可以蓋這麼多的房子，我要分回多少坪，但從這個角度出發容易見樹不見林。因為一個都更案或危老案，是以全部土地面積做規劃，得出這個案子可以蓋多少房子，然後扣掉成本、扣掉利潤，剩下的才是全部屋主或地主可以分配的面積。
2.預估售價100萬/坪，預估營造費用含管銷成本30萬/坪，毛利率20%，則建商須分回比例為：預估成本/{預估售價*(1-毛利率)}=30/{100*(1-20%)}=37.5%，屋主分回62.5%。
在這個階段，成本與售價都是用預估值計算。而實務上也不可能等銷售完畢、發包確定之後才來簽契約，所以建商在賭房價不要跌，成本不要漲。
(不知道你有沒有發現，計算分配比例不必管一坪土地可以蓋多少房子)。
簡單來說，建設公司分回來的房子，全部賣掉之後，等於這個案子所需的（全部成本+所需利潤）。
3.通常建商會把全案土地效益發揮到最大，例如容積獎勵與銷坪係數，因為要取得容積獎勵會增加成本，所以有時候建設公司不一定會去爭取最高的容積獎勵。舉危老為例，時程獎勵、規模獎勵、老屋獎勵、退縮獎勵不太需要增加成本，但要取得耐震、綠建築、智慧建築、無障礙獎勵都要多花錢，扯到錢，就會開始思考要不要拿那麼多獎勵。
透過2.的說明，你會發現，成本越低，建商需要分回的比例越低，而建商分回比例越低，屋主看到數字就越高興。同上例，假設不做耐震、綠建築、智慧建築、無障礙的成本只需要25萬/坪，價錢稍低可以賣98萬，25/{98*(1-20%)}=31.89%，以分配比而言，屋主可分回68.11%，誰會想選62.5%？但實際呢？
以容積225%，銷坪係數1.55為例，假設30萬的成本可以拿到容積獎勵40%，屋主每坪土地可以分回2.25*(1+40%)*1.55*62.5%= 3.0516坪，價值305.16萬，假設25萬的成本只可以拿到容積獎勵28%，屋主每坪土地可以分回2.25*(1+28%)*1.55*68.11%)=3.04坪，價值297.92萬。
4.要馬兒好要給馬兒吃草。基本上毛利抓20%，還要給代銷公司5%，又要付營業稅、繳營利事業所得稅，一個案子3年下來，說是毛三到四也不過分，若是小基地個案，可能要抓到30%。
5.前面講的62.5%或是68.11%都是全案概念，也就是說假設全部基地面積300坪，全部的屋主可以分回300*2.25*1.4*1.55*62.5%=915.47坪或300*2.25*1.28*1.55*68.11%=912.13坪，但那並不重要啊，重要的是個別屋主到底可以分到多少？這個就必須講到最重要的觀念也是最難搞定的部分，就是原建物之間的相對價值。
很多都更或危老案會用到估價，幾乎所有屋主關心的是，我家估多少錢，不能估低了，估低了會生氣。
假設300坪基地只有一到四樓共四戶人家，且面積大小一樣 (通常公寓形式的房子，樓上樓下權狀面積都一樣)，一樓估出來的價格每坪60萬、二樓50萬、三樓48萬、四樓45萬，則一樓分回60/(60+50+48+45)*915.47=270.58坪，依此二樓分回225.49坪、三樓分回216.47坪、四樓分回202.94坪。
假捨你家是二樓，覺得估低了，每坪應該值60萬，我們就重新估一下好了，一樓75萬、三樓58萬、四樓55萬，這時候二樓分回的面積是多少呢?可分回60/(75+60+58+55)*915.47=221.48坪。
由此可知，重點在於相對值而不在於絕對值，當然最大的問題會在於我覺得我家一坪60萬，但我覺得你家一樓才值50萬。
寫到這邊，朋友的問題很想回答他，但基地範圍不確定，房屋相對價值不瞭解，在不了解全案的狀況下，隨便給單戶一個數字，反而容易害他產生定錨效應，好心辦壞事，案子會成變不成。
酪梨拿鐵咖啡，好喝!!!
- Jul 18 Thu 2024 14:04
【都市筆更—仲介大賣，都更等死】
標題下得聳動，其實苦口婆心。
為甚麼這麼說呢？早期房子交易靠親朋好友或是牽猴子，後來不動產經紀業管理條例實施之後，建立仲介制度由仲介人員在買方與賣方之間拉扯協調，而在政府以課稅為最終目的，經行政院核定自101年8月1日起施行實價登錄，從此以後除了顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊，只要上網就可以查得到附近的房屋交易價格，房地交易進入新時代。
有了實價登錄資訊之後，如果你有個30坪的公寓房子要賣，你會怎麼做？上「內政部不動產交易實價查詢服務網」、各大仲介網站、591、樂居……，總之先了解一下房子附近的行情，再來找仲介幫忙賣房子。
上網一看附近差不多條件的公寓，最近這一年成交從50萬~60萬都有，不論景氣好壞，基於人性，我想不會有人願意一開始就底價低於50萬要賣，景氣差一點就高於50但接近50，景氣好一點誰管附近成交最高才60萬，房價沒有最高只有更高，仲介拿佣金就是要幫忙賣高價。
除了上網查房價，剛好房子附近有個新案子在銷售，進去了解一下預售屋的行情，我的乖乖一坪賣到上百萬，新房子要買30坪室內大小，權狀坪數含公設要買到45坪左右，不含車位總價4500萬。吃定買家買不起4500萬的房子，同樣室內大小，就賣他一半價2250萬，他如果沒有富爸爸，不是沒有成交的機會啊。
2250萬除以30坪，每坪75萬，為什麼這幾年房價大幅攀升？別懷疑，在市場比較法的影響之下，新房子100萬，公寓75萬不是不會發生的。
台北市新屋房價100萬的區域，若以造價30萬，費用25%，建商利潤20%，代銷費用5%計算，屋主分回比例大約是1-(30*1.25*1.2)/(100*0.95)=大約53%。
假設這是一個建蔽率60%的五層樓公寓(基地50坪)，房子的土地持分面積大約10坪，以拿到都更容積獎勵最高50%計算，持有的土地大概可以蓋10*2.25*1.5*1.55=52.3125坪的房子，分回52.3125*53%=27.73坪。(為便於說明，未計入車位價值)
房子買了剛花了300萬做好裝潢，鄰居就說我們這房子舊了，有建商要來談都更，條件如上，那問題就來了，買公寓30坪不去買新房子22.5坪就是因為需要這個室內空間，也就是說改建之後我需要權狀大約45坪才夠用，也就是說還還要多買45-27.73=17.27坪，就算這17.25坪建商打95折，也還要再掏1639萬，加上原本的2250萬以及裝潢300萬，總共4189萬。從投資的角度來看，折騰老半天，花4189萬還要等好幾年再來賣4500萬，似乎也沒有很好，但重點是現在有能力買得起2250+300就是買不起4189啊，要是能力夠花得起4189萬，當初買個41.89坪的小三房不就好了，買個舊房子來搞都更，要等三年還是五年，根本就是「食飽換枵」。
這還只是一般公寓交易的狀況，如果是頂樓加蓋、一樓外推、算投報買隔套、含地下室使用…等等的交易，買的時候要花錢，拆除重建的時候無助於容積，分房子也不是，不分房子也不是，都更改建根本遙遙無期。
懂來龍可以知去脈，用土地開發分析法來買房子，有頂加外推隔套地下室使用的房子別亂買，改建才會有希望。
- May 10 Fri 2024 11:10
【都市筆更—放寬容積：唯一支持“大”都更時代】
每次肚子餓了，就找容積率喝奶!!! 容積不是都更的萬靈丹。
我完全不認同「政大地政系教授孫振義就認為，近年來隨著工料雙漲及所有權人被養大的胃口，原本齊頭式的容積獎勵上限已顯得不夠用，政府在無法實質拿出公帑補貼又得兼顧民眾居住安全與促進都市再發展的職責下，提升「公辦都更」與「超大規模都更」的容積獎勵確實是一條道路。」那麼我的錢包不夠用，是不是政府也該充值一下??天之道損有餘補不足，但不是補這個蛇吞象的人心不足。
我們得先了解，今天做都更是為了自己的生命財產安全，為甚麼是把責任丟給政府、建商，最後是由來買都更改建後的房子的人幫你買單???我支持「蔡漢霖
認為，老房跟老車一樣，修到不划算時就差不多該自費換新，等政府贈送容積不用花錢換新房才肯動，相當不合理，有房子的人子子孫孫都能免費房子舊換新」。
認為，老房跟老車一樣，修到不划算時就差不多該自費換新，等政府贈送容積不用花錢換新房才肯動，相當不合理，有房子的人子子孫孫都能免費房子舊換新」。 想要有效推動都更，我提出「淨老尊閒」的概念。
「淨老」強迫超過一定年限（例如50年）以上房屋作結構安全性能評估，未達最低標準(符合都更條例第6條之狀況其實都可以列入)提供協助輔導或優惠貸款強制改建。政府可以提出政策，提出協助，但絕不是越俎代庖，直接在人民的脖子掛大餅。
「尊閒」給更多的容積，我也支持「房市趨勢專家李同榮仍認為，提高容積率縱使會讓危屋佔點便宜」是可行的，但這便宜不是隨隨便便白佔，從小老師教我們努力越多收穫越多，所以唯一支持"大面積都更"。基地面積越大越難整合，想要容積高，天助自助者，有空的熱心住戶站出來(這類社區通常有不少退休人士)，住戶自己推動，比建商老是被當成奸商有用，住戶自己動起來，想要一坪換一坪，那就揪鄰居擴大都更面積，面積越大容積獎勵越高。例如現在是2000㎡最高1.5倍，萬安市長整出一個1.8倍，乾脆來一個3000㎡最高2倍，4000㎡最高2.2倍，5000㎡最高2.5倍，容積拿得高是因為克服困難、是因為非常努力，怎麼說都說得過去，搭配開放空間、公共設施回饋…，更可以創造住戶、政府、社會三贏。
肚子餓是自家事，該自己拿錢去買飯吃，別老想著喝免費的奶。
歡會門，連門都會ㄏㄨㄢ~~~
- Apr 09 Tue 2024 11:43
【都市筆更—震後七日】
從2023.11.16的上一篇之後，一直提不起勁寫些想法。總覺得如此大聲疾呼卻如同蜀犬吠日，對都更改建這件事情到底有沒有幫助？？
403大震驚台灣，今天是頭七，除了默哀，有些東西還是想講講。
房子垮了人死了，開始檢討政府要提出對策。這次還不錯的是，已經有民代開始帶入健康檢查概念，呼籲設立專法要求老屋強制健檢，檢查出問題嚴重的要強制拆除。這樣做是對的，人知惜命都曉得要做健康檢查，檢查出問題都急著做醫療計畫，依樣畫葫蘆總有一天能恢復城市的健康。
房子垮了人死了，開始檢討政府要調高誘因。這件事情是飲鴆止渴，君不見少子化之下，學校倒閉接二連三，明年恐有13間學校要關門了，要那麼多容積幹嘛？
再者，危老獎勵最高40%，都更獎勵最高50%，萬安獎勵再加30%，容積少給了嗎？不動的還是不會動。
問題不在容積制度而是在人心不足。同樣在台灣這一塊土地上，去看看中南部的危老改建，實施方式大部分都是委託興建，為什麼？因為中南部的鄉親很清楚知道房價不夠高，走合建的話，根本分不回來原面積，自己房子花錢蓋，天經地義不為難。反觀同樣的事到雙北就不一樣了：要更好、要更大、最重要的是要免費，真真見鬼了！！！之前也曾經試算過，大家都繳一樣的稅，如果一坪換一坪是普世價值，大家可以點進去看看，中南部的容積要加到多高才能辦到。
況且，很多舊房子的屋主早就搬到耐震新大樓，收的是白花花的租金，房子震垮了壓到的是房客，天災嘛，也沒什麼責任，如果來一次大震政府就加碼一次，受了災獎勵更高，豈不是等的越久賺得越多，垮掉賺到？誰還傻傻的選擇現在改建啊！！！
蘿蔔與棒子，容積獎勵的蘿蔔早就給了，不見棺材不掉淚的屋主需要的是棒子，強制健檢可以讓屋主了解房子的狀況，公權力介入強制改建就當作是病患強制就醫。還有一個部分值得探討的是：因不作為所造成之損害，是否應負相對之民刑事上之責任？
刑法第15條：1. 對於犯罪結果之發生，法律上有防止之義務，能防止而不防止者，與因積極行為發生結果者同。2. 因自己行為致有發生犯罪結果之危險者，負防止其發生之義務。
公寓形式的房子，如果整合達一定比例以上，因堅決不改建而致使樓上樓下的鄰居只能看著別人起高樓，若真有大震來時不能各自飛，只能眼睜睜看著自己樓塌了，倒楣點的命也喪了，對於當初因不作為，而拖著大家一起下水的人，是否應明確其刑罰及賠償責任，做為增加改建之誘因？
最後就是教育了。縱觀政府推動的都更危老懶人包，開的宣導講座說明會，談的就是政令宣導，告訴你獎勵很多喔，趕快改建喔。其實制度從來沒甚麼問題，出問題的都是觀念，法令跟山一樣，只要你願意靠近它永遠都在，但要怎麼讓人願意靠近，才是關鍵。
教育才是百年根本大計，政府除了成立都更推動中心，更需要的是成立都更教育中心，去導正人民的錯誤的期待、建立正確的觀念，諸如：改建是用土地換房子，是交換概念不是天上掉餡餅概念；分配是看鄰居相對之間的房地價值不是只看你家土地可以蓋幾坪；都更改建不是許願池，是做蛋糕切蛋糕的過程；買房子公設比越低越好，改建公設比越高越好（連不少房地產相關人員也搞不清楚，都更要怎麼推動？）；居住坪數與居住空間的關係；建築規劃與建築成本的關係；SRC比較好還是RC比較好；要如何保證一定可以完工……，山永遠都在，命只有一條，山不會自己過來，是我們要去就山。
生死之間有大恐怖，不知者不畏，知者已不能言(合十)
（圖／翻攝畫面 如有侵權請通知移除）
- Nov 16 Thu 2023 14:29
【都市筆更—避免變成爛尾樓】
「北市熱區驚爆爛尾樓！」標題下的聳動，也真的發生了，(7/31)地政局證實嘉源建設旗下北投「泊山妍」、大同「嘉源埕驛」兩件危老案無法完工，房子爛尾了。
姑且不論是非對錯或是內情如何，對於即將或是想要拆掉房子進行改建的屋主而言，如何避免踩到地雷，最後可以拿到真正的房子，而不是寫有坪數的一場紙上富貴，才是屋主真正關心的。
很多專家會提供建議，方法有很多，其本質不外乎「人」、「事」、「錢」。
「人」的部分，建議就是找「大」的公司或「好」的公司，但危老案通常基地規模不大，大公司一般來說沒甚麼意願，再者公司大並不保證不會出事，東帝士倒了，基泰也爆了，所以找一家「好」公司是必要的。只是對於好公司的定義，每個屋主想法不同，有的看過去業績，有的看資本額，更多是在意條件「好」不好，坪數給越多的越好。
「事」的部分，是雷之所在，要好好說一下。
有專家建議找跟大型代銷合作的建設公司，但基本上代銷公司以逐利為目的，只要案子好賣不管建商好壞，因為收的訂金、簽約金、開工款，都會足夠支付代銷的佣金，我沒聽過建設公司在銷售階段倒閉的，通常都是蓋到一半。
事的部分簡單來說，就是「蓋」房子與「賣」房子兩件事。一個是「支出」，一個是「收入」。只要支出大於收入，就準備三秒倒數。
「蓋」的部分就筆者所了解，一棟房子的施工方法與建材設備的品質高低，可以差距15~20%，簡單來說中間品質30萬/坪的房子(有朋友在銀行做土建融的可以問一下)，堅持品質也許要花到33萬/坪，不講究的話說不定27萬/坪也蓋得起來。
「賣」的部分比較殘酷(跟錢有關係)，價格市場決定，同一時期不是想賣多少就能賣多少，唯一能產生較大差異的是銷售的時機點不同，價差可能會很大。例如：從樂居網站可以查到，嘉源建設的「泊山妍」在110年的成交均價是62.43萬/坪，而同樣在北投地區的禾碩沐晴在111年已經來到73.77萬/坪，最新的嘉磐日光在112年均價是92.69萬/坪（因地段條件規畫不同，不能僅做單價上之比較，主要是說明價格趨勢）。試著想像一下，假設建設公司是正派的，如果千金可以買到早知道，晚個兩年賣，「泊山妍」還會爛尾嗎？
「錢」的部分(與「事」有關)，先講支出，請參考【都市筆更—蓋房子成本有哪些？】，簡單來說，就是純工程營造的費用，加上營建相關費用（約佔純工程營造費用的20~30%甚至更高），舉例來說：如果純工程營造的費用是30萬/坪的話，加上費用25%，每坪實際營建成本其實是37.5萬。
這37.5萬/坪的錢要從哪邊來？沒預售的話，就是建設公司的自備款加上銀行的建築融資(會在信託帳戶內專款專用，蓋到哪邊付到哪邊，基本上不會有建商捲款的問題)；有預售的話，會再加上購屋者放在信託專戶裡面的訂金、簽約、開公款以及工程期款(被花掉都是拿去蓋房子，不會憑空消失)。
有專家建議要選擇有價金返還信託的，這當然會比較有保障，但一體有兩面，如果預售的這筆錢不能動用，除非預期房價下跌，不然建商等成屋再賣不就好了？那這樣還有機會買到62.43萬/坪嗎？
而預售的訂金、簽約、開公款以及工程期款，通常只有總價款的15%~30%，而總價款的15%~30%是不夠蓋一棟房子的，因此如果房子沒蓋好交到客戶手上，建設公司不會拿到剩下85%~70%的購屋款，拿不到剩下的購屋款，根本不會有獲利，照道理來說，每一家公司都會想盡辦法把房子蓋好交給客戶的，除非蓋好反而會賠錢。
綜上所述，尾為甚麼會爛，雷為什麼會爆呢？
一、 賣太低(後來房價漲了，卻已經賣完了)或賣太早(如果房子還沒賣，可以把增加的營建成本部分反映在售價中)。
二、 蓋太貴(目前大部分是開發的時候沒有預期到工料會大幅上漲，或是降到最低成本也獲利不了)。
三、 最關鍵的是合建條件給太好，好到賣高沒有用，降成本也救不了。
老話不騙人，利益越大風險越大。
對建商而言，開好的條件可以拿到案子，但房市或物價一有波動，就面臨極大風險；對屋主而言，條件越好，建商風險承受力越低，一樣是風險越大。
吃得到才是餅，吃不到都是影。很多時候，有良心的建商想蓋個好東西給屋主（營建成本高），會被嫌棄條件不好（接不到案子）。
其實雷來自於人心，人心對了，支出不會大於收入，事情就對了。
但人心隔肚皮，無法知道人對不對，就學習從「人」、「事」、「錢」分析判斷，去找到「好」公司吧！
只是遇到的多是：道理我都懂，可是欲望太難控啊，重視的還是坪數、坪數、坪數～～～
- Nov 07 Tue 2023 12:34
【都市筆更—我們住的是空間不是坪數】
很重要的一個觀念，我們住的是空間不是坪數。
舉例來說：我碰過兩房坪數最大的是60幾坪，它規劃的想法是舒服的退休宅，除了大客廳、大餐廳、大廚房以外，也規劃了大大的雙主臥，臥室裡面有書房、衛浴、更衣室，一應俱全；而我碰過最小的兩房不到19坪，扣掉公設之後，作為讓年輕人買得起的產品，它犧牲餐廳空間，設計成兩房一廳一衛，讓小夫妻帶個小孩也買得起住得下。
兩者相法不同規劃不同，根本天壤之別，拿XX比雞腿。
但從規劃的角度，設計要滿足使用的需求，不同的需求會有不同的設計，重點在於能負擔起的總價範圍內，可以有足夠的空間機能，足以安身立命。同樣的，當房價不夠高到可以原建物一坪分回好幾坪的時候，整合實施者能不能依據住戶基本需求，在不增加負擔(住戶不用出錢)或是住戶不要出太多錢的狀況下，做出好用、實用、夠用的空間規劃設計，就相形更為重要了。
有算過嗎？一間權狀30坪的房子，公設比33%，室內大約20坪，扣掉2坪陽台，18坪的空間，大約是6米乘10米的大小，周長差不多32米。而當你在為了半坪、一坪的改建條件談不攏的時候，試著算一下：一坪等於3.3058平方公尺，除以32大約是10公分，少10公分通常不影響實際使用功能，換句話說，大概就是在討論，我家的客廳面寬必須是3米3，如果是3米2我就不蓋了，或是房間深度必須有2米8，少10公分我也不蓋了。
請問：
30坪2房跟29坪2房，除了差一坪（室內大概差0.65坪），您覺得有甚麼大差別？
如果是30坪2房跟29坪2+1房，您會怎麼選呢？
如果30坪的耐震係數只能做到0.24G，而29坪會做到0.264G，還是唯一選擇30坪嗎？
若是願意接受分回28坪，可以把耐震係數拉到0.28G，您會願意嗎？
有些愛（例如耐震係數），會在看不見的地方，默默守護！
有些愛（例如多一點坪數），會在大難來時，棄你於不顧！
- Oct 30 Mon 2023 14:13
【都市筆更—怎麼蓋你家】
很多屋主因為覺得甚麼容積率啊、建蔽率啊、銷坪係數、RC、SC、SRC、耐震係數……都搞不懂或是不願意去搞懂，再扯上建築材料的種類與不同的施工方法，簡直暈頭轉向，到頭來只在坪數上面打轉，這其實是一件本末倒置的事。
三隻小豬的故事告訴我們，大大的稻草屋，不如小小的磚頭房。房子重建之後，說不定要住三代以上的，坪數再大，如果改建不重視品質，舊房子繼續住不就好了。
蓋房子有一些基本觀念：
建材設備可以換，結構安全不能省。
只有磐基永固，才能成就百年建築。
怎麼蓋好比分多少更重要。
要怎麼蓋呢？如果我們把建築物比喻成一個人的身體，如何有強健的體魄與健康的活力，才是居住舒適的根本之道。
一、 首先是骨骼：有優良的結構設計，才有好體格，更能夠抵抗地震的侵襲。有了好的設計還不夠，怎麼施工也很重要，鋼筋錯層搭接並使用續接器，箍筋確實要求135度彎鉤並按設計間距施工，甚至採用一筆箍、柱中柱或易利柱等。水泥磅數足、不加水、充分搗實，落實取試體檢驗其坍度及強度，最重要是後續水泥養護，避免乾縮開裂。而在樓板部分依法規施作隔音樓板，解決上下樓層噪音干擾問題。
二、 再來是肌肉：也就是我們居住活動的空間。這個部分考量市場定位及屋主需求，透過充分訪問與溝通，再統計出房數與坪數範圍，回饋給建築師作為設計依據。好的整合實施者，會在圖面初步規劃完成之後，透過圖面會議，會同有施工經驗的人員，確實從施工面檢討(非營造背景的建設公司通常做不到，因為此階段營造廠尚未確定)，反覆檢討空間尺寸及設計合理性(通常不下十數次甚至更多)，一方面提升空間效能，一方面屏除不合理與浪費的地方，從設計階段就開始節省成本。
三、 血液及神經系統：水電瓦斯部分，是生活的必需也是生活品質的基礎。這個部分包含(一)電氣工程:照明、插座、動力、緊急供電、避雷、電力管理。(二)弱電工程:電話、電視、電腦、資訊、接地、保全對講、自動控制。(三)給水工程:冷水、熱水、飲用水。(四)排水工程:廢水、污水、透氣、雨水。(五)消防工程:火警、廣播、泡沫、撒水、消防栓。(六)智慧工程:電信(CA)、監控(BA)、停車管理(PA)、住宅管理(HA)、整合管理(MA)。（七）瓦斯。
四、 皮膚是身體對外的第一道防衛線，讓人體免受病原或外部環境的影響。如同建物最外層的外牆及門窗部分，必須能抵擋強颱的風雨。外牆從結構體的壁體施作避免裂縫、到防水層的全面塗抹、以及外牆磁磚的吸水率及背溝講究，與黏著劑的選料，再到施工監督，環環相扣。而對於外牆開口的窗戶部分，除了角隅補強外，在鋁窗的水密、氣密、抗壓均須要求，最好是以焊接方式使其固定於結構體上，以達堅固耐用。房子不滲不漏，好自在。
五、 磐基永固：如此的強健體魄，能不能頂天立地，則重中之重的地下室工程，便是一棟建築物的底氣。從地質鑽探開始，尊重報告數據選擇適當工法；在安全支撐部分，一分錢一分貨，選擇國內優良廠商，切莫為了省錢而將建案置於鄰損的風險之中。而施工中的隨時監測與立即反應（仰賴現場人員的專業與施工經驗，用香蕉只能請得起猴子），考驗的是營造廠的實力。
至於其他可更換的設備，例如廚具、衛浴......等，再依預算決定等級。
整合實施者如果能把這些講清楚，就把案子交給他吧！！！
- Aug 11 Fri 2023 10:59
【都市筆更—當計劃趕不上變化II】
《莊子·內篇·養生主第三》以有涯隨無涯，殆已！
目前改建的開發模式，是由建商以現在的房價與現在營建成本，據此對難以捉摸的未來，提出合作方案。
在景氣波動不大的狀況下，未來與現在不會相差太多，這種模式的問題不會浮現出來。
但在目前房市波動、物價不穩的景氣大浪下，從整合開始到完工交屋也許歷經3~5年，一遇有大幅度的波動，超過原本預設的安全值(所需利潤)，致命性的成本結構問題，就會爆開。
繼續維持這樣的開發模式，無疑是在賭博。
賭還是要賭，維持上述模式想要完全無風險是不可能的，因為未來之所以叫未來就是尚未到來，誰也不知道黑天鵝會不會出現。那要怎麼賭，如何調整改建模式，讓風險可以控制，不至於滿盤皆輸，卻是可以努力的。
◆第一個最簡單的，就是全部採委託興建模式：由地主出資取回全部坪數與車位，建設公司或營造廠僅賺取服務費或工資。
◆第二個是合約中保留碰到物價漲跌的處理機制：這又分為兩個部分，一是關於漲跌，在此提供我當時在公司合約條文中加入的內容給大家參考。
「因建材、工資大幅上漲，超過原預定工程營造費用(原預定工程營造費用，係以建照下達後，經雙方簽認，按施工圖所列各項工程數量發包之金額為準)金額8%以上，致乙方無法繼續興建完成時，甲方應本著合理互惠之原則，依照分配比例共同分擔全案營造費用增加之部分；因建材、工資下跌超過8%以上時，甲方亦可依分配比例享有利益。」二是關於銷售，這次嘉源建設會出問題，很大一部份是預售時把房子賣掉了，以致無法在售價中反映大幅上漲的成本，如果當時有約定，營建發包未確定前（發大包），或營建工程未詢價完畢前（發小包），不得預售，可能就不會出事了。
這邊有人會問，為什麼不要求成屋才能出售，也有學者提出建設公司資本額應達總銷一定成數的建議；只能說此舉當然有助於抑制爛尾樓發生，但因噎廢食的影響下，小基地就別想改建了，因為能符合條件的公司通常不會去做小案子。而一般企業都能融資，卻獨獨限制建設業，似乎也違反憲法的一些精神。
◆第三個是地主心態對於事情發生後的協商態度：因為計畫有時候真的趕不上變化。舉我們公司的案子為例，已經有簽漲跌幅的條文了，但因為小基地的緣故，建照下達後實際發包，竟然跟當時預估的營建成本差了30%。但合約簽定的標準是「以建照下達後，經雙方簽認，按施工圖所列各項工程數量發包之金額為準」，而不是以簽定合約當時預估的營建成本為準。說到這邊，如果有一家公司能夠承擔30%的漲幅，依然賺錢，那表示當時簽約的條件蠻欺負地主的。
那怎麼辦呢???我們秉著透明公開誠實告知的原則，回頭讓地主了解實際狀況，因為房屋售價由市場決定，不是想賣多少就能賣多少，所以若不是想辦法降低成本，不然只能減少分回面積。也幸好我們的地主能體諒這是非戰之罪，並不是公司亂搞，願意一起面對成本的問題，同意減少分回面積，成就優質建築，所以也在此感謝七位給予我們支持的地主，讓我們有機會以營建品質來回報。
- Aug 01 Tue 2023 23:05
【都市筆更—當計畫趕不上變化I】
又有一家建設公司的兩個案子爛尾了，蓋到一半蓋不下去。先談發生的原因，再來談如何預防。
新聞報導中提到這個案子，在2022年10月底宣布完銷(主要成交是110年)，樂居上面可以查到成交均價62.43萬一坪，2023年7月通知買家退戶，因為營建成本高漲，公司營運困難。
我先不負責任的預測：如果承購戶願意無息拿回已繳價金，就覺得阿彌陀佛，地主在這種氛圍願意在合建條件願意稍作退讓，能蓋起來就好，再看一下附近預售的案子禾碩沐晴已經賣到73.77萬，那麼這個案子也許不會真的爛尾。
我們來分析一下。2022/10宣布完銷的案子，合理推斷是在2021年整合完成，所以至少是從2020年開始談甚至更早。當年的營造費用大概在20萬/坪上下，等它完銷開工已經2023，在雞蛋也漲的大環境下，營造成本應該超過25萬以上。
合建是這個樣子，地主分回他應得的坪數之後，營造成本上漲的風險就在建商身上，承擔風險的回報就是房價上漲也不用分地主。這樣的制度在物價平穩房價微漲的年代，對建商有利；當營造成本急漲的時候，房子又賣太快，問題就爆了。
建商的風險有多大？舉五五對分為例，建商蓋2坪分地主1坪，每坪造價增加1萬，蓋2坪多2萬，建商分到的那1坪，房價要漲2萬才能應付增加的成本，如果造價增加5萬，房價要漲10萬、漲10萬、漲10萬(因為漲很多，所以說三遍)。假設是地主6建商4，則造價多5萬，房價要漲12.5萬(5/0.4)。
所以這家建商，慘就慘在成本還沒確定，結果房子賣完了，一開工下去，才發現完蛋了，成本不是當年預估的那樣，即使售價已經高於2020年的預估，賣到62.43萬還是不夠，於是置之死地而後生，退完戶，等成屋再依行情賣，或許就活過來了。
建商是壞人嗎？殺頭生意有人做，賠錢生意沒人做，我只能說資本主義的社會，只有利益沒有對錯。除非他錢夠多，也就是章定煊老師提到的資本額問題，但當景氣大浪一來，連東帝士這種規模的公司都會倒了，限制資本額也許治標，但能治本嗎？在目前下好離手，願賭服輸的合建制度下，有沒有第二條路能保障地主、建商、購屋者三不輸？
- Jun 16 Fri 2023 16:11
【都市筆更—找一個同意的理由】
不同意的理由千千百百個，同意的理由只需要一個。
1. 外面買一坪要多少錢？自己蓋一坪要多少錢？
2. 想要安全，不是蓋新的就是賣掉再買。自己蓋一坪是一坪，賣掉再買，能買回幾坪？想買到希望的坪數，要再花多少錢？
3. 要現在堅持住舊房子，以後在天上看兒孫住新房子？還是現在就住新房子，留給子孫好房子？
4. 它是不是也老了？地震來了可能會軟腳，風雨太大也許就流汗。
5. 舊車換新車也是要花錢，舊屋變新屋可以考慮花點錢。
6. 付點管理費，有電梯，有車位，有人收包裹，不用追垃圾車，一次性解決壁癌漏水，房子要賣價錢也比較好。
7. 公寓土地持分就6坪、8坪、10坪的，沒有大家團結一起蓋，就只是土地持分罷了。
8. 土地是麵粉，找個會做糕點的師傅，可以做好吃的蛋糕。
9. 蓋個安全屋，能住100年，就當是租金，也是很划算。(假設一坪成本40萬，除以100年，每年才花4000元，等於每個月租金333元/坪，一次繳)。
10. 房子早晚終歸要改建，早一點蓋好，早一點住，早一點享受。
11. 現在蓋要花錢，等地震倒掉重建也是要花錢。
12.趁現在，跟舊裕隆將軍車換新賓士跑車一樣，雖然變小了，但性能更好，價值更高。
13. 如果都有在買保險，改建就是最好的保險，保障生命與安全。
14. 樓上的老奶奶腿腳不方便，一年下樓才兩三次，通常是去看醫生，如果有電梯她的輪椅就可以常下來了。
15. 有個管委會，或許以後就不會樓梯間鞋子一堆了。
16. 新蓋的房子有消防設備，超過七樓有兩支樓梯，屋頂不會有加蓋影響逃生，停電的時候有緊急發電機。
17.來談的小夥子(小姑娘)很專業也很有誠意。
18.博到聖茭了。
19..........................等您來續。
- May 15 Mon 2023 16:54
【都市筆更—擔心房子蓋不起來？最好的保障機制】
改建，最怕房子拆了卻沒蓋起來。
舊房子就算漏水壁癌，至少還能遮風避雨，要是房子拆掉了，卻沒有蓋起來，還遮個毛？簡直欲哭無淚。
政府也看見這個問題，從早期的建立信託制度，到最近頻繁被討論的續建機制，無非是希望透過制度保障屋主的權益。
從問題找答案，認真思考，為什麼房子蓋不起來？
古有明訓：殺頭生意有人做，賠錢生意沒人做。很簡單的道理，有錢就能蓋房子，蓋好房子能賺錢，何愁房子蓋不好？
逆向思考，如果蓋好房子反而會賠錢，肯定有很大的機率變爛尾樓。
以屋主普遍不想拿錢出來，通常都是談合建的狀況，蓋好房子會賠錢的狀況，就是建商分得的房子，賣掉的錢不夠蓋房子的錢。撇除建商一開始就算錯，以及建商本身營運不良的狀況，會蓋到賠錢通常是為了搶案子開出極佳的條件吸引屋主，以致原本預估的獲利空間，不足以應付房價下跌或是營建成本上漲所造成，一有風吹草動，便走向爛尾樓。
俗諺有云：免錢的最貴。這幾年的經驗，我一直很難扭轉的是屋主想要大碗又免錢的觀念。用自己的地，蓋自己的房子，但風險全部由建商扛，能不出事真的是幸運。
合理的過程會得到合理的結果。想要利益最大化是人之常情，但偏離合理會帶來災難。
從事整合工作以來，一直很希望屋主能靜下心來，真正地去瞭解合理的售價、合理的成本與合理的利潤之間的關係，去瞭解分配比例如何計算。只要你願意聽，我可以想辦法講到你懂。而不是一直在分配比例上面打轉，為了滿足紙上富貴的慾望，一直要、一直要、一直要，卻忽略了風險不斷在增加，然後用飲鴆止渴的方式，花更多的成本搞續建，殊不知成本越高風險越大，卻以為可以買到保障。其實「合理的分配比例」才是最好的完工保障。
人，心態是最重要的，很大部分的屋主把建商視為來吸血的人，一開始就是處於對立的不信任狀態。很多屋主，談條件只看坪數，不管合不合理。
仔細思考，合建的型態，屋主出土地（有其市場價格），建商出營建資金(真金白銀)，究其根本，應該是合夥關係啊！各自就其出資比例享受權利負擔義務，不是一件天經地義的事嗎？結果一邊怕吃虧上當，坪數一直要，還要固定坪數；一邊希望賺更多，約定成本上漲屋主不用付，但房價上漲也沒屋主的事。各自打著算盤，不能齊心協力，不出意外的話很快就會出意外了。
真心誠意建議，在合建契約書中可以約定類似內容：「本案之分配比例，係以營建費用每坪ＸＸ萬及平均售價每坪ＸＸ萬訂定之。若實際營建費用高於或低於前述預定營建費用Ｘ％時，應本互惠共榮之原則，依照分配比例共同分擔全案營建費用增加之部分或分享營建費用減少之利益；若實際銷售價格高於或低於前述平均價格時Ｘ％時，亦同。」本著契約自由原則，要不要約定％數，要約定多少％數，營建費用認定的範圍，都可以商量著來。大家一起朝著共同的目標前進，把風險降到最低，如此一來，我認為只需要信託機制專款專用，正常情況下根本毋須擔心房子蓋不起來。
如果還是會怕爛尾的話，還有一個方式，就是屋主出全部營建費用，拿回全部興建面積，只給建設公司賺工錢，就不用擔心蓋不起來了。
- Mar 22 Wed 2023 12:09
【都市筆更—提高容積率有用嗎？】
今天的冒險是：提高容積率到底是不是都更萬靈丹？
常常選舉到了，就會有人主張提高容積率加速都更（才有更多選票可以拿）。也有不少房地產大佬會呼籲放寬容積率（才有更多生意可以做）。
整合最常碰到的就是：要是新房子比現在住的還小，幹嘛改建。
放寬容積率，可以分的比較多，似乎是解決問題的好方法。我們就來算算看要放寬多少，才可以滿足室內一坪換一坪。
殺頭生意有人做，賠錢生意沒人做，建商拿分回來的房子去賣，要足夠支付全案的成本加上所需的利潤，才有可能進行個案的整合開發。而分配比例受到【預估售價】、【預估總成本】、【建商利潤率】影響，簡單來說，建商須分回比例為：預估總成本／{預估售價*(1-利潤率)}
以台北市使用分區住三基地面積50坪，建蔽率60%的五樓公寓為例。
舊建物基地50坪建蔽60%，單層面積50*60%=30坪，總面積30*5層樓=150坪。新建物公設比35%，屋主要求室內一坪換一坪，全部屋主要分回新建物面積150／(1-35%)=230.77坪
假設預估售價每坪100萬，預估總成本每坪30萬，建商一個案子進行3～5年利潤率抓個20%，則建商分回比例＝30／{100*(1-20%)}=37.5%，屋主分回62.5%。
我們只要在這50坪的基地上面蓋230.77／62.5%=369.232坪，就可以讓原屋主室內一坪換一坪了。
50坪基地蓋369.232坪需要多少容積率？假設這個案子走都更可以拿到50%容積獎勵，銷坪係數1.55，我們需要將原本住三225%的容積提高到369.232÷50÷1.5÷1.55=317.62%，大約提高41.2%的容積就可以辦到了，似乎不是很困難。
但重點是，台灣有多少地區的房價可以到100萬？中南部的鄉親也想室內一坪換一坪啊！我們把中南部的房價漲到50萬計算，材料不要用太好，預估總成本每坪25萬就好，重新算一遍，建商分回25／{50*(1-20%)}=62.5%，屋主分回37.5%，屋主們要分回230.77坪，所以要蓋230.77／37.5%=615.387坪，容積率要提高到615.387÷50÷1.5÷1.55=529.37%。
而上面的算法，有個部分是弔詭的，50坪土地蓋369.232坪若申請按原建蔽興建，大概是蓋369.232／30=約13樓，一坪成本30萬，50坪蓋615.387坪大概要蓋21樓，成本變25，敢住嗎？
無意挑起任何對立，但若放寬容積率只是讓台北市的人可以室內一坪換一坪，您真的能接受嗎？如果要讓全國都可以室內一坪換一坪，容積率要放寬多少呢？
真的很不想說：笨蛋！真正的問題是觀念(貪念)不是容積率 （房子＝錢）不夠。
很簡單的道理，不足才需要增加。（如果硬要說難整合、沒錢賺也是一種不足，那我就沒辦法了）。
從簡單的幾個面向思考：
◆ 台灣面臨少子化，房子不夠，所以需要放寬容積？？？
◆ 台灣有很多人流落街頭，房子不夠，所以需要放寬容積？？？
◆ 光台北市的巷弄裡面都還有不少的空地、停車場，沒蓋房子所以房子不夠，所以需要放寬容積？？？
我想，真正的問題是買不起吧，放寬容積率房子就會變便宜嗎？
上面所討論的放寬容積，其目的只是為了滿足屋主，建商的成本依舊，用膝蓋想，房價會變便宜嗎？
再回頭思考，為甚麼會有提高容積率的聲音出現？
難道不是因為原屋主不想面積縮水又不想花錢，所以不滿意現行容積率下的分配條件，因此只要增加容積，就可以讓來購買容積獎勵多出來的房子的人幫忙出所有費用，這樣原屋主可以不用花一毛錢，就拿回跟現在一樣大甚至比現在還要大的房子加車位加電梯加公共設施加更好的品質．．．．。
Oh My God！什麼樣的觀念讓人覺得改善自己的居住安全應該免費？台灣社會甚麼時候變成自己的事情要別人來買單？照這個邏輯，我覺得舊車不環保，也來建議一下政府，舊車換新車不用錢啊。
而且現在因為公寓不能改建就要放寬容積，那等華廈要改建的時候呢？大樓也有四、五十年的，等大樓改建放寬的容積就更多了吧。有錢已經搬到新大樓，舊房子是出租給人家的（反正地震倒了壓到的是房客），咱們就繼續等，等越久賺越多！！！
要推動都更，放寬容積只是飲鴆止渴，能不能治貪不知道，但肯定不能治本。真正該調整的是觀念，除了古董，哪個東西舊換新不用花錢？況且，如果平常都有在買保險了，花點錢改建成更安全的房子，不也是對生命財產的一種保障嗎？
要推動都更，蘿蔔已經給了，除了正確觀念的宣導，透過有棒子效果的政策，加強拆除頂樓加蓋、一樓外推，取締路霸佔車位，推動一定屋齡以上的建物強制做房屋健康檢查，改建自然就會比較好推動了。當然，有可能下一屆就選不上了。
異想天開。台灣是民主法治的國家，享受權利的同時也應該負擔相對之義務。因為不想面積縮水或是不想花錢，屋主絕對有權利不同意改建，我們也不能強迫人家一定要改建。但集合式住宅，房子連在一起，覆巢無完卵，危言非聳聽，大家安危休戚與共，一個人的消極不作為，可能會影響到全體住戶；是否可以制定法令，明定整合達一定百分比以上之個案，經結構安全性能評估結果未達最低等級或其他條件，不同意戶不想改建，大家只好陪他一起賭明天，但若未來發生地震，而房屋結構安全性能不足致造成他人損害時，應負一定比例賠償責任的義務。
回到實際面，在買中古屋的時候自己就要算清楚，房子通常有兩張權狀，分別代表土地與建物的價值。土地部分除了天崩地裂河水淹沒外，就算被隕石撞到還有個坑在，基本上可以永久使用，所以去查去問現在的土地行情，乘以持分面積，大環境波動不大的狀況下，這個金額基本上買了不會吃虧。然後問自己願意花多少錢去擁有那個大地震來的時候可能不太安全的舊舊的屋殼。千萬不要以為舊房子都可以等著都更發大財，不合理的中古屋價格，會讓你買房子的錢+蓋房子的錢>直接買新房子的錢，房子一買下去，連鄰居都會都更改建遙遙無期。(買一樓外推或頂樓加蓋的更應該注意)
#希望不會因為這篇，成為全民公敵!!!
- Feb 03 Fri 2023 10:13
【都市筆更—頂樓加蓋不要買】
不知道還有沒有人覺得頂樓加蓋只要房屋價格的1/3～1/2非常划算？
先講一件事。頂樓加蓋既然稱為違章建築，就沒有合法性可言，也不要期待有朝一日可以就地合法。
再談能不能買。這種歷史共業的東西，有其既存的事實也有使用的價值，只要一個願打一個願挨，總還是有人買賣。但要注意的是：
1. 以台北市為例，違章存在的時間必須在84年以前。各縣市認定年份及拆程程序都不盡相同。有這方面的疑慮一律建議不必查詢，因為最好不要買。
2. 屋主有沒有取得分管協議書，也就是同一張建照的樓下鄰居，必須同意屋主使用。不然只要有人依民法第767條第1項中段規定，訴請排除侵害，並且要求拆除違建的部分，就GG了。所以沒把握千萬不要買。
假設符合上述兩個條件，再來考慮買多少錢才合理?
1. 台灣的交易習慣是依據建物面積計算一坪多少錢，其實這個錢包含了土地與建物，把土地價款拆出來之後，有權狀的建物才值多少錢？頂樓價蓋的那個不合法的只有使用權的屋殼該值多少錢？如果是每坪交易價格的1/3～1/2，絕對不要買，前一手爽爽使用數十年，臨走再割一茬韭菜走。
2. 從租金收益還原的角度來看，假設頂加一坪可以租1000元，不要算管理成本一年可以收入1萬2，在投報率5%且可以「永續收益」的狀況下，這頂樓加蓋每坪價值12000/0.05=24萬/坪。但重點是有頂樓加蓋的房子，通常屋齡都已經3、40年以上了，還能用多久?不想改建的話才去買。
3. 如果買這房子是想把頂加出租或其他營利用途，還需要提防有住戶依民法第818條規定，要求平分共有利益。也就是租金可能只剩1/4或1/5。如果想多生幾個留著自己住再去買。
4.用一坪24萬使用30年計算，240000/30年/12月=666元/月，使用20年=240000/20年/12月=1000元/月，都可以直接去租有權狀的，還買頂加幹嘛???
如果已經買了，而且是用1/3～1/2價買的，怎麼辦？
1. 如果是談危老的話，表明不同意，能住多久算多久。(改建無期)
2. 祈禱鄰居不要搞都更，就不會被權利變換掉了。(強迫中獎)
3. 趕快出售，交接給下一隻白老鼠。(良心何在)
頂樓加蓋是改建的一大殺手，可是頂樓加蓋在台灣卻又是非常普遍的現象，寫這一篇實在是不得已，真的不想再看到有人因為被話術了而受苦，也為後代子孫能夠整合開發更順利而當這個壞人。
對了，一樓外推的部分也是同樣概念。
- Dec 31 Sat 2022 17:43
【都市筆更—房地比的神秘力量】
容積有法定上限，只能小於不能超過；建築技術規則是同一本，換不同建築師設計，總面積也是大同小異；容積獎勵看基地條件、願意花多少成本，一樣有上限，無法想拿多少就拿多少。
都有上限，表示一個改建案，面積有極限，最多就是那麼多，跟一斤麵粉不管加多少酵母粉，做出來的麵包大小一定有極限，是一樣的。這是我們應該要具備的第一個概念。
每個人都想分最多，採委託興建模式，即由地主出資，建商或營造廠不分配任何坪數與車位，由所有地主分回所有全部的坪數與車位，原本覺得建設公司會多賺走的部分，回到全部地主身上，這樣地主們會分回最多。這是我們應該要具備的第二個概念。
那麼，雖然是所有地主分回全部坪數，但彼此之間要怎麼PK分出多寡?便是整合能否成功的最重要因素了。這是很嚴重的一個問題。
有人說，按照土地持分面積才公平，因為容積是賦予土地的。
有人說，按照舊有房屋面積大小才公平，因為原本就是我住多大，你住多大。
有人說，不管如何，也還要分出個東西南北、依山面水、樓層高低才行。
有人說，誰說都不準，花錢交給國家高考的估價師處理。
由估價師估價是一個好方法，但怎麼估出來的，一般人通常沒概念。那麼有沒一種大家普遍能接受的說法，能幫助大家在談分配時，更快進入狀況?
筆者結合實務經驗以及所學所思，嘗試提供一個思考的方向—房地比。
房地比，可以上網查，是指房屋及土地占不動產所得的一定比例。擴大解釋，簡單理解，一宗房地產交易，通常會包含土地與建物，所以通常會有兩張權狀，一張土地權狀，一張建物權狀。所以一間總價1000萬的房屋交易，看地段，也許是房屋422萬，土地578萬，也可能是房屋250萬，土地750萬，房地之間自會產生比例。
而改建是拆掉土地上的舊房子，土地與房屋各自擁有的價值，都應該被分開計算，認真看待。
那麼，房地比有甚麼神秘力量呢?
我的處理方式是：
新房子房價100萬以上的地區，房地比按1:9分配。
新房子房價80萬-100萬的地區，房地比按2:8分配。
新房子房價60萬-80萬的地區，房地比按3:7分配。
新房子房價60萬以下的地區，房地比按4:6分配。
有買過預售屋的大概就會知道，合約書裡面通常會存在上面這樣的一個比例。當然房地比例可以再講究細分，但我個人認為簡單就是明瞭，細分沒完沒了，所以工作上就是依照上述的數字處理個案。
決定房地比之後，遇到分配問題，我們就有一個依據，先將上述第一個概念中的那個極限面積分成兩個部分，一個部份是按照土地持分面積分配的數字，另一個是按照房屋價值分配的數字。
例如:全案房屋可登記面積1200坪，該地區房價70萬，則其房地比用3:7計算，由地主按照土地持分面積比例分配(當基地過大，有公告現值差異時，可按公告現值加權處理)可分配的面積1200*70%=840坪，舊有房屋部分按房屋價值來分配的面積1200*30%=360坪。
接下來就比較簡單了，因為人住的是房子，所以別去談甚麼角地、臨路、我家有地下室……，土地部分大家就用面積來PK，假設300坪土地(公告現值都一樣)，老王土地持分面積15坪(總戶數20戶)，占全部面積15/300=5%，則老王土地部分可分得840*5%=42坪。(原因是，如果一直談不攏，就是住到房子倒，房屋的使用價值用罄歸零，到時候也只剩土地可以比大小)
剛剛沒談到的角地(邊間)、地下室(有權狀)、座向位置(通風採光)、臨路條件(出入動線)、樓層高低(要爬多少樓梯的樓層價差)、增建頂加(使用價值)、門口停車(佔地為王)、五年內的裝潢(剩餘價值)……，這些買中古屋會影響到房價差異的因素，通通很認真地變成房價之間的PK。假設房屋平均一戶2500萬，全部價值50000萬，老王家住一樓、前後院外推、門口停車、座北朝南、去年裝潢、吉星高照……，他家價值3200萬，占全部價值3200/50000=6.4%，則老王舊屋部分可分得360*6.4%=23.04坪。合計出資興建分回42+23.04=65.04坪。
車位部分，看大家要按照分得面積比例分配車位，或是大家講好先一戶一個，其他再按分得面積比例，或者其他方式，總之，大家有共識就好。
為甚麼說房地比有神祕力量呢?
我承認這是一種妥協的方式。但剛剛那個案例，如果只按土地持分，老王只能分得1200*5%=60坪，老王停車方便又不用爬樓梯，肯定不樂意改建；如果只按房屋價值，老王可以分得1200*6.4%=76.8坪，肯定有人連60坪都分不到，大家原本房子一樣大，憑啥改建完，你家多我20坪，換鄰居不樂意改建了。
個人認為並不存在完美的、人人滿意的分配方式，那麼透過房地比，兼顧土地價值與建物價值，在沒辦法之中想辦法取得一個或許大部分人都能接受的平衡，加速大家早日擁有安全的家。。
至於談合建的話，按照上述方式，先把各家面積確定下來，合建比例就是由預估售價、營建建成本與所需利潤決定了。
- Nov 08 Tue 2022 16:41
【都市筆更—營建成本高改建划算否?】
自2019年COVID–19疫情爆發，海外移工無法入境，人力持續吃緊，加上2021長榮塞港，造成供應鏈危機，讓全球原物料價格飆漲，更有今年俄烏戰事爆發，迄今未見終戰跡象，讓原本緊俏的物料價格，雪上加霜。
台灣建築業嚴重面臨缺工、缺料的問題，最直接的表現就是營建成本上漲。
問題有多嚴重？以筆者之前服務過的公司在新北市案子為例，前年談案子的時候，純工程營造費用每坪以13-4萬評估，等到去年要發包興建的時候已經漲到17-8萬，目前蓋到地下室悲觀估計，全案完成也許造價會超過20萬。也就不難理解為什麼這一波打房效益不大，因為成本漲成這樣，房價若不漲，蓋越多賠越多，就等著之後一堆爛尾樓。
回到實際房市來看一下，「清華安富房價指數」前陣子公布全國最新8月房價指數與交易量統計，全國年變動率平均為22.54％，其中台北市上漲9.01%，新北市上漲12.19%，桃園上漲19.95%，新竹最猛上漲34.62%。以筆者13年的代銷經驗，新竹的漲幅我是看不太懂，其他的區域只能說是反映成本吧。
問題來了，房子有安全上的疑慮是很想改建沒錯，但現在營建成本那麼高，這個時候改建划算嗎？
市場運作的機制是這樣的，殺頭生意有人做，賠錢生意沒人做，沒聽說土地價格有下降，那麼大家面對同樣高的營建成本加上原本就貴的土地，自然而然房價就上升了，這也是為什麼近期政府打房打不下來的實際原因。從這個角度來看，此時改建並沒有不划算。
但重點是房子改建之後，我是拿來住又不是拿來賣，營建成本高就是負擔重，錢花比較多，房子也不會比較大，從這個角度來看，不是吃虧了嗎？話說，投資有賺有賠，物價有漲有跌，現在覺得不划算，是因為成本比以前高，但逝者已矣，我們要追的是來者。
那就會出現兩種情形：一是等了一段時間之後成本下降，改建的費用降低，皆大歡喜，但問題是價格下降要等多久？再者價格下降是降了多少？等了十年降10%，人的壽命終有限，這樣的等待值得嗎？等了一年降3%，是馬上蓋還是要繼續等？假設繼續等，多等了兩年結果反而又漲5%，這時候要不要蓋？
另一種情形是繼續等，可是天不從人願，營建成本繼續上漲，會覺得後悔嗎？還是說就蓋吧，反正自己要住，住它個五十年，說不定房價翻倍了，算一算也是賺的？
坦白說，每個人對划算的定義不同、感受不同，做決定的時候雖然要預判未來，但真正要面對的還是當下，以及我們真正能擁有的。真要問的話，站在安全防災的角度，我會說：越早改建越划算，房子蓋好了，房價跌了可以住，房價漲了可以賣，餘生這的是更新後相對安全的房屋。
(清華安富房價指數由國立清華大學安富金融工程研究中心與安富財經科技股份有限公司聯合編撰，參考實價登錄資訊並輔以計量經濟模型，觀察房價及交易量的變化。以 2013 年 1 月為基期，計算全台、六都、16 個縣市和行政區的房價資訊)
- Oct 03 Mon 2022 16:12
【都市筆更—改建成功的秘訣】
秘訣在於「足」這個字。
《禮記》學，然後知不足。
談改建，連自家土地一坪可以蓋幾坪，都不知道，想向他說明，「啊，太難、太專業，聽不懂啦」，然後自行做好做滿，用想像力把家蓋得跟101一樣高，再來質疑建商心太黑賺太多，分回來的太少。
學，然後知不足。買個手機都要做功課了，房子動不動幾千萬的東西，更應該做功課吧？了解怎麼計算坪數只是用到小學的加減乘除而已，相關建築法令規定也不難，可以請建商提供後上網比對，就知道有沒有受騙上當。然後才會真正發現，不管你＋哪裡都不會無限。
《道德經》禍莫大於不知足，咎莫大於欲得。故知足之足，常足矣。
學會怎麼計算之後，另一個盲點在於，明明自家只有10坪土地，卻都用整塊大基地、最高容積獎勵做計算。
舉台北市住三土地五樓公寓(建蔽60%)建物面積30坪申請危老改建為例(不考慮樓層位置的價差)：
10坪土地用原建築容積300%申請(其實扣掉樓梯陽台之後，原容積沒有這麼高，為了算出來的數字讓人比較開心，故用300%計算)，再加時程獎勵目前是法定容積的4%，也就是300%+225*4%=309%，可興建全部權狀面積10*309%*1.5=46.35坪。
不想給別人賺，自己出所有費用把全部面積拿回來。因為基地小成本高，夯不啷噹一坪成本35萬，46.35*35=1622.25萬，若新房子一坪100萬，自己賣不透過仲介，其他費用先不算，要賣掉16.23坪，保留30.12坪。這是所有東西自己來的最佳狀況。
後來整合成300坪基地，獎勵可以拿最高的原容積1.15倍，也就是345%，因為基地擴大，成本降低為32萬，售價提高為110萬，那麼分回來的會不會比30.12坪多?比30.12坪多能不能接受?能不能滿足?
最後的一個祕訣，也是最重要的秘訣，就是～團(ㄑ一ㄢ)結(ㄩㄝ)。
不團(ㄑ一ㄢ)結(ㄩㄝ)，請土地公來整合也沒有辦法。
- Sep 05 Mon 2022 11:30
【都市筆更—再談該死的公設比】
買房子，沒有人喜歡高公設比，那蓋房子呢？
危老都更合建分屋，假設可以分回來100坪，公設比30%的話，室內只有70坪，身為地主總是會這麼想：如果降到20%，室內不就有80坪了，公設比越低，我的室內面積越多，公設比當然越低越好。
會這麼想，無可厚非，但這麼想，卻是錯的。
錯在哪呢？關鍵在於，一般人不會去接觸建築技術規則，都覺得總坪數是固定的，公設是內含的，只要公設下降，室內面積自然會增加；但實際上，容積受到都市計畫的限制，有其法定上限，建築規劃超過法定容積，你的建照會下不來，簡單來說，你無法透過降低公設來增加容積(室內)面積，那怕是1平方公分。
簡單舉例，你點了一杯漂浮冰咖啡，能做到最大杯就是讓老闆在玻璃杯中把咖啡加到表面張力，但不能流出來，這個玻璃杯的容量就是容積，你在這杯咖啡上面擠了滿滿的奶油，也就是公設，奶油越多，公設比越高。你不喜歡太多奶油，所以讓老闆奶油加少一點，但咖啡已經滿到杯子口了，不管奶油再少，就算不加奶油，也沒辦法讓咖啡變多。
所以一個很重要的觀念：公設不是內含在總坪數裡面，公設是外加的，像漂浮冰咖啡的奶油，加的多總面積多，加的少總面積少。也就是說，總坪數是加總出來的結果，不是固定一個數字，可以自由調整室內要多少，公設要多少。
換算成實際數字，容積率充分使用蓋出100坪的房子，公設比30%，室內就是70坪，70坪已經是上限，不會增加、不會增加、不會增加，若希望公設比是20%，那就是規劃17.5坪的公設面積，分回的總面積會變成70+17.5=87.5坪。要求建設公司降低公設比為20%，總面積就不會是100坪。
地主會說：我地主捏，我就是要公設比20%，總面積100坪，沒有100坪，我就不簽約。
先假設建設公司依據市價與成本計算，極限條件是這個案子需要五五對分才有辦法執行，也就是之前開出來的各分到100坪的條件，我們用這個狀況來模擬一下：如果建設公設必須做30%公設的設計才能得到總面積200坪(室內140坪)，給了地主100坪之後，然後留下100坪，拿去出售，才足以抵充全部的營造成本以及所需的利潤；現在為了滿足地主公設比20%的條件，總面積縮水變成175坪(室內固定140坪)，地主說他就是要100坪，因此建設公司只能拿到75坪的面積用以出售，為了達到之前100坪可以售出的總價，也不難，就是讓建設公司調高售價100/75=33.3%就可以了，33.3%也不多，就是75萬的房子，現在賣100萬就可以了。
但市場價格不是自己想賣多少就賣多少，必須維持五五對分的比例，這個案子才能進行下去，那麼公設比30%分回100坪(專有部分面積70坪)，公設比20%分回87.5坪(專有部分面積還是70坪)，您要選公設比高的100坪還是公設比低的87.5坪？還是堅持公設比20%分回100坪，然後行情75萬的房子叫建商自己想辦法賣100萬？
有人會說，公設比低一點，總面積少一點，雖然專有面積沒有增加，但至少管理費會少一點。延續剛剛的例子我們再來算算看，跟公設比30%的房子相比，分回面積少了12.5坪，假設管理費一坪100元，每個月少繳1250元， 100年少繳150萬，也就是說，不考慮複利的狀況下，如果房價一坪低於150/12.5=12萬的話，公設比降低是有利的，要不然，賣房子的時候是看權狀面積，再怎麼樣100坪的總價還是高出87.5坪不少的。
當然，過高的公設比，會造成未來轉售時的抗性，所以我的結論是：在合理的公設比範圍內，公設比越高越好。
- Aug 24 Wed 2022 15:10
【都市筆更—自己懂就不怕上當了】
都市更新這四個字人人會寫，但不是人人都懂。
牽扯利益的大事，遇上本身不太懂，每次聽建商開發人員算著一坪只能蓋幾坪，所以只能分幾坪，心裡總是不踏實，擔心是不是被騙了，所以只能不停地要，要到你想逃。君不見，都更一談十餘年，從年輕談到老，已經又一代，新家依然如夢幻泡影，仍是空中樓閣一張紙。
懂，就不容易被騙，懂，便能理性面對。
都更當然涉及相當多的層面，光是最基本的「規劃」、「營造」、「銷售」(一塊土地能蓋幾坪，要花多少成本，能賣多少錢)，專精其一已是不易，但身為屋主不需要專精，因為不必自己畫圖、搬磚頭、賣房子，只是需要有概念、懂基本即可，其實並不難，會用到的就只是小學數學的加減乘除而已，難就難在自己心中覺得難，覺得隔行如隔山，打定主意告訴自己一定看不懂、學不會。
其實真的沒有麼難，試想：找一份月薪五萬的工作，都從小學念到大學花16年了，動輒千萬的改建，花點時間研究研究，絕對值得。
例如：坪數是大家最關心的，那麼不同使用分區的容積率是多少？在都市計畫的細部計畫中有沒有什麼限制？容積獎勵可以拿多少？按照建築技術規則做設計會產生多少免計容積的面積？
估算出面積之後，在了解一下：營建費用包含哪些成本？合理利潤應該是多少？成本跟房價是怎樣的關係？不同樓層位置之間的價值比例應如何估算？最後則是最重要的－我到底可以分回多少比例？
房子跟人一樣，也是會有老、病，老舊的管線存在失火的危機，漏水壁癌也許是結構出了問題，年輕沒感覺老了才知道步步高升的辛苦，而台灣的房屋才30幾年就必須面對改建的議題，最根本的原因還是來自於台灣地處環太平洋地震帶，目前的地震觀測系統，每年約可記錄近40,000次地震，光有感地震就約有1,000 次，算起來平均一天3次，跟吃飯一樣平常。
很多人會覺得「921我家也沒事啊」，那只是因為震央在集集，人口稠密的雙北，應該有很多人沒體驗過什麼是7級以上強震，但七級以上的地震離台北其實不遠，1909年4月15日凌晨3點54分6秒，中和地區便曾發生規模7.3之深源地震。還好是深源地震，根據官方報導，人員部分有9人死亡、32人輕重傷，建物部分有33戶全倒，24戶半倒，90戶破損(資料來源：桃壢嵌文化事務所)；遠低於921地震所造成2417人死亡，29人失蹤，11305人受傷，房屋51711棟全倒，53768棟半倒(資料來源：維基百科)。
我是台中人，回想921那一夜，人在台中，天搖地動後，宛如電影場景，啪!啪!啪!啪!燈光全滅，遠方傳來玻璃碎裂落地聲，手機無訊號，母親徹夜不敢入屋內。這些體驗，對其他區域的台灣人來說，大概如作家張翎寫在【餘震】前言中所寫的：…(唐山大地震)消息透過精密宣傳機器的層層過濾，終於傳到江南小城時(張翎為溫州人)，只剩下了一組意義模糊的數字。也為那些數字傷痛過，可那卻是山高水遠的傷痛，並無切膚的感覺。
沒體驗過不代表不會遇到，從「經濟部中央地質調查所臺灣活動斷層網」，可以查到經濟部中央地質調查所在2021年依據2016年以來調查的結果更新活動斷層分布圖，總計台灣有36條活動斷層。台灣地震模型研究團隊，集結眾多地球科學家之力，推估未來五十年內發生規模大於6.5地震的機率是99%，規模大於6.7的機率是94%，規模大於7的機率是54%。李鴻源擔任內政部長的時候曾預警，台北市土壤液化嚴重，若發生規模6.0的地震，恐怕會有4,000棟房屋倒塌，萬一是如同921一樣規模是7.3，恐上看35,000棟，換算成戶，會有幾戶？換算是人，得有幾人？也許有親戚，也許有朋友。
「寧可事前花錢改建，不要事後花錢救災」。每一個救災現場，都可能是一個遺憾，而遺憾過後，一樣要重建家園，跟改建相比，也許有補助，也許有捐款，可以少花一點錢，但是要賭嗎？值得賭嗎？
面對無法預知的災害，有安全結構的房子，才是最大的保障。都知道要買保險了，何不花點時間了解該如何改建，才是上上之策。
- Jun 23 Thu 2022 16:50
【都市筆更—家有違章看這邊】
在【都市筆更—房子要賣還是要留】這一篇的末尾，曾經提到：一個很大的隱憂，關於公寓買賣。該來的總是會來，柯市長開槍了。
早期房價沒那麼高的時候，台北市房子買個一坪30萬，外推或是頂家的部分(使用面積)加個1/3價，一坪10萬元，換得更多的使用空間，使用30年，一個月才278元，使用20年，一個月才417元，基本上都是划算的。
對前一手而言，這個空間可能已經被使用2~30年，早就夠本了，轉賣的時候，一樣用1/3價賣掉，還可以因為房價上漲的關係大賺一筆。
對接手的人而言，目前的交易習慣，使用空間都嘛賣1/3價，現在買了以後要賣的時候一樣可以賣1/3價啊，所以買了也不虧。真的是這樣嗎？要使用幾年才算夠本？如果再過10年就要改建了，花1/3的價格買的使用空間，卻在改建時只有少少的補貼，卻無法多分到房子，是否划算，很值得深思。
以前不想寫這篇，是怕擋人財路，因為台灣有太多一樓外推、頂樓加蓋的房子了。現在台北市的部分被柯市長這麼一搞，其他縣市會不會仿效不知道，以後還能不能賣1/3價也不知道，卻直接讓問題浮出檯面，買到所謂使用空間(非權狀內的)的房子，改建覺得吃虧，繼續用的話，壞了不能修，還可能面對鄰居依民法第818條等之規定，要求平分共有利益。
世界變化太快，總教人進退兩難。重點是：該修的、想修的，改快去修!!!
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