都市更新理易明

有人說：

地下室開挖就像幫地球開刀動手術，

地質鑽探就是先做斷層掃描，

規劃設計就是醫療計畫，

建設公司、建築師、相關技師、施作廠商就像醫護人員，

當計劃趕不上變化的時候，

需要專業負責有經驗，才能盡量降低風險。

當然，一分錢一分貨，肯定是不變的道理。

～～我的理解，敬請指教～～

今天做了一個重大決定，寫一寫我的狂想

        都更危老改建最怕碰到頂樓加蓋，曾經有碰過那種早期只有兩層樓自行加蓋變四樓的，完全不知道該怎麼談。

        本該是違法的行為，學法律的阿扁在擔任台北市長的時候，面對拆不完的違建，鴕鳥式的訂了一個《台北市違章建築處理規則》，其它縣市也仿效此一作法，因此造成坊間甚至出現「合法違建」或是「萬年違建」的說法，頂樓加蓋的面積甚至可以用合法建物1/3的價格出售，真正做到地盡其利物盡其用。

        而這種行為的最大隱憂是上方的違法加蓋，一定有重量，會造成底下結構每天24小時、一年365天的負擔，這種建築結構的超載，目前看似沒事，但就像路上堆高高的砂石車，遇到狀況真能煞得住？煞不住造成的事故，就是一個個的傷心故事了。

        針對這種狀況，大部分提出的解決之道，通常是「嚴格取締」不然就是「罰鍰」，但這些做法都必須政府有決心並加派人力才可以執行，重點是數量那麼多，要取締到何年何月？

        有沒有一種方法，在現行制度法令下，使法可以自行，並及於每一個違章，而能讓違章的持有人心生主動拆除之念？提供小人物的狂想，也許有機會哪個長官路過，可以參考參考。

依據現行法令：

刑法第284條：因過失傷害人者，處一年以下有期徒刑、拘役或十萬元以下罰金；致重傷者，處三年以下有期徒刑、拘役或三十萬元以下罰金。

刑法第276條：因過失致人於死者，處五年以下有期徒刑、拘役或五十萬元以下罰金。

民法第184條：因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

民法第192條：不法侵害他人致死者，對於支出醫療及增加生活上需要之費用或殯葬費之人，亦應負損害賠償責任。

民法第193條：不法侵害他人之身體或健康者，對於被害人因此喪失或減少勞動能力或增加生活上之需要時，應負損害賠償責任。

        依常理判斷，是否明知或可得而知，加蓋行為會造成建築結構的超載，於地震發生時，更容易倒塌而導致傷亡(可以請學者研究一下)？若其間存在強烈因果關係，即使是因為地震的關係，經查證確實有增建加蓋(甚至考慮納入未經報備核准之室內裝修)者，而因此造成傷亡，其持有人是否應負民刑事之責任？

        房子倒了壓下面，增建加蓋的人享受既得利益，死傷的卻會是樓下的屋主或房客，當災害發生時，可能不會是單一個案，為使受害人能迅速獲得賠償，建議於現行法令下，可增訂「因違章行為致死傷賠償條例」，例如明確訂定：死亡1000萬，重傷1500萬，輕傷300萬，讓所有權人算算樓下有幾個人，自己去衡量要不要賭、划不划算，更賦予仲介或出售者之責任，必須負起完全告知之責任，讓買受人能清楚知道頂樓加蓋的風險。要拆不拆隨意，要買不買也隨意。

        此舉可能造成廣大頂樓加蓋者在經濟上之重大損失，在此聲明，我身心健康，還有孩子，未來也有一些為社會貢獻的計畫，完全不可能有自殺的念頭，我發生什麼事，哈哈哈，絕對不會是自殺。

       台灣是自由民主的地方，買股票可以，買古董字畫可以(順帶打女人)……，買其他甚麼鬼東西投資都可以，就是買房子不可以? 

       因為要打房啊！換個角度，想解決炒房問題，與其打壓，根本打壓不了，不如疏導，徐徐圖之。頭痛醫頭，腳痛醫腳，你管人家預售屋換約轉售幹嘛，自己花錢買的東西不能自由使用處分收益，是什麼道理？

       憲法第143條:中華民國領土內之土地屬於國民全體。國有土地意義上應該是屬於全體國民。

       開心的來了，社會住宅是拿國有土地，賣給少部分”有需要”的人，。先不論購買社會住宅的資格能不能被‘創造’出來，抽中社會住宅，基本上就是現賺的概念，去看看有多少社會住宅五年之後就轉手的，而真正買不起的依然買不起。一整個就是「政府大放送，全民抽樂透」。

       投資就是為了獲利，獲利不外乎出售與出租，反正不包含做公益。你讓他不好賣，他就不想買。賣不掉還可以租，你讓他租不掉，他還會想買？。

       所以社會住宅不要賣，留著租而且是便宜租(讓買不起的至少租得起)，只要政府盡量蓋，就蓋套房與兩房，等出租宅的數量，超過打拼的出外人的數量，再使出空屋重稅的大招，投資客租不掉，還要被課以空屋稅（稅率政府還可以自己調），還能幹嘛？賣唄！還投資嗎？算了吧！需要打房嗎？自然就好。

       等社會出租住宅數量夠多之後(避免租稅轉嫁)，一般出租的部分，跟檢舉賄選一樣訂定高額獎金，讓房東租金收入浮出檯面，租金收入按照營利事業所得稅20％課徵。以空屋稅（不以戶籍為依歸，從水電從訪查，實質認定）與房租課稅雙刀流，讓炒房的需求冷靜冷靜，應該不失為一帖良藥吧。

#若頂樓加蓋不好出租，應該對都更改建也小有幫助吧。

#歡迎轉載，創造機會讓有決定政策能力的人參考看看。

P.S.如此擋人財路，如果我太久沒有寫文章，應該是被滅口了吧~~~哈哈哈

青菜三把50塊，餐廳炒青菜一盤180，合理；

建設公司談都更危老合建，整合規劃興建銷售賺錢，該死。

#一個案子好幾年，大家可以接受的合理利潤是多少?

排骨飯漲10塊，反映成本；

營建成本上漲房價提高，謀取暴利。

#成本會反映在售價上，不是正常的道理嗎?

做生意、買土地、買股票、買骨董字畫……賺錢，是本事；

買房子投資賺錢，是公敵。

#當這個社會是錢在做人，努力賺錢錯了嗎?

賣房子房價高，好開心；

買房子房價高，好傷心。

#台灣住宅自有率不管是 78.6%還是 84.68%，到底房價高一點好還是低一點好?

麵粉貴麵包也會貴；

與其管房價不如管都市地價。

#如果土地跟舊房子都便宜賣，是不是新房子的房價就會變低了?

#管地價又要避免土地交易閉鎖，不是件簡單的事。

我也想買便宜的房子啊~~~~~~~

        人這個字，頂著天、立著地，可能是因為這個原因，天是摸不著了，所以「腳踏實地」變得非常重要。

        這是聽一個學妹講的：危老條例頒布之後，台北市成立了不少危老重建工作站，有不少的老公寓都想藉這個機會改善屋況，順便弄個停車位，解決找車位的痛苦。

        那是一幢一支樓梯兩棟八戶的公寓，很單純的合建，八戶點頭就可以送件請照蓋新房子了。這個案子的地段還不錯，住三的容積，二到四樓雖然沒辦法室內一坪換一坪，至少新權狀的面積比舊權狀面積多，還可以有一個車位，一樓的部分因為「腳踏實地」不用爬樓梯，而且有前院可以使用，門口位置也占了一個車位，只是因為地處巷子裡面的弄，面積比樓上鄰居多了兩成，建設公司給的條件算是還不錯。

        真正需要敬畏的，反而是事情看似進行很順利，就在大家滿心期待的時候，喔豁！樓下靠巷口一樓的那位老先生說話了：我這個是店面，而且院子有推出去，前面可以停車，所以，注意聽好囉，我要 一 坪 換 三 坪。

        幾度溝通無果，鄰居只能陪著他一起慢慢變老，新家還在夢迴中。

#一樓常常是一道過不去的坎

#一樓的價值估算是一門藝術

#因為是藝術看倌都各自表述

方案一：

因為容積率的關係，只能維持室內 一坪換一坪，好處是可以有車位。

住戶：

怎麼可能同意，一樣大的話幹嘛要改建！

方案二：

要不然，每一戶都一坪換兩坪，再幫你做裝潢，這樣的改建方案，您同意嗎？

住戶：當然好啊！

#為什麼我說謊言的時候，您欣然同意！

#卻在我說實話的時候，斷然拒絕？

#世事真奇妙，習慣就好~

#有很多區域一坪換一坪已經很難了~

@拉都希氏赤蛙