「北市熱區驚爆爛尾樓！」標題下的聳動，也真的發生了，(7/31)地政局證實嘉源建設旗下北投「泊山妍」、大同「嘉源埕驛」兩件危老案無法完工，房子爛尾了。
姑且不論是非對錯或是內情如何，對於即將或是想要拆掉房子進行改建的屋主而言，如何避免踩到地雷，最後可以拿到真正的房子，而不是寫有坪數的一場紙上富貴，才是屋主真正關心的。
很多專家會提供建議，方法有很多，其本質不外乎「人」、「事」、「錢」。
「人」的部分，建議就是找「大」的公司或「好」的公司，但危老案通常基地規模不大，大公司一般來說沒甚麼意願，再者公司大並不保證不會出事，東帝士倒了，基泰也爆了，所以找一家「好」公司是必要的。只是對於好公司的定義，每個屋主想法不同，有的看過去業績，有的看資本額，更多是在意條件「好」不好，坪數給越多的越好。
「事」的部分，是雷之所在，要好好說一下。
有專家建議找跟大型代銷合作的建設公司，但基本上代銷公司以逐利為目的，只要案子好賣不管建商好壞，因為收的訂金、簽約金、開工款，都會足夠支付代銷的佣金，我沒聽過建設公司在銷售階段倒閉的，通常都是蓋到一半。
事的部分簡單來說，就是「蓋」房子與「賣」房子兩件事。一個是「支出」，一個是「收入」。只要支出大於收入，就準備三秒倒數。
「蓋」的部分就筆者所了解，一棟房子的施工方法與建材設備的品質高低，可以差距15~20%，簡單來說中間品質30萬/坪的房子(有朋友在銀行做土建融的可以問一下)，堅持品質也許要花到33萬/坪，不講究的話說不定27萬/坪也蓋得起來。
「賣」的部分比較殘酷(跟錢有關係)，價格市場決定，同一時期不是想賣多少就能賣多少，唯一能產生較大差異的是銷售的時機點不同，價差可能會很大。例如：從樂居網站可以查到，嘉源建設的「泊山妍」在110年的成交均價是62.43萬/坪，而同樣在北投地區的禾碩沐晴在111年已經來到73.77萬/坪，最新的嘉磐日光在112年均價是92.69萬/坪（因地段條件規畫不同，不能僅做單價上之比較，主要是說明價格趨勢）。試著想像一下，假設建設公司是正派的，如果千金可以買到早知道，晚個兩年賣，「泊山妍」還會爛尾嗎？
「錢」的部分(與「事」有關)，先講支出，請參考【都市筆更—蓋房子成本有哪些？】，簡單來說，就是純工程營造的費用，加上營建相關費用（約佔純工程營造費用的20~30%甚至更高），舉例來說：如果純工程營造的費用是30萬/坪的話，加上費用25%，每坪實際營建成本其實是37.5萬。
這37.5萬/坪的錢要從哪邊來？沒預售的話，就是建設公司的自備款加上銀行的建築融資(會在信託帳戶內專款專用，蓋到哪邊付到哪邊，基本上不會有建商捲款的問題)；有預售的話，會再加上購屋者放在信託專戶裡面的訂金、簽約、開公款以及工程期款(被花掉都是拿去蓋房子，不會憑空消失)。
有專家建議要選擇有價金返還信託的，這當然會比較有保障，但一體有兩面，如果預售的這筆錢不能動用，除非預期房價下跌，不然建商等成屋再賣不就好了？那這樣還有機會買到62.43萬/坪嗎？
而預售的訂金、簽約、開公款以及工程期款，通常只有總價款的15%~30%，而總價款的15%~30%是不夠蓋一棟房子的，因此如果房子沒蓋好交到客戶手上，建設公司不會拿到剩下85%~70%的購屋款，拿不到剩下的購屋款，根本不會有獲利，照道理來說，每一家公司都會想盡辦法把房子蓋好交給客戶的，除非蓋好反而會賠錢。
綜上所述，尾為甚麼會爛，雷為什麼會爆呢？
一、 賣太低(後來房價漲了，卻已經賣完了)或賣太早(如果房子還沒賣，可以把增加的營建成本部分反映在售價中)。
二、 蓋太貴(目前大部分是開發的時候沒有預期到工料會大幅上漲，或是降到最低成本也獲利不了)。
三、 最關鍵的是合建條件給太好，好到賣高沒有用，降成本也救不了。
老話不騙人，利益越大風險越大。
對建商而言，開好的條件可以拿到案子，但房市或物價一有波動，就面臨極大風險；對屋主而言，條件越好，建商風險承受力越低，一樣是風險越大。
吃得到才是餅，吃不到都是影。很多時候，有良心的建商想蓋個好東西給屋主（營建成本高），會被嫌棄條件不好（接不到案子）。
其實雷來自於人心，人心對了，支出不會大於收入，事情就對了。
但人心隔肚皮，無法知道人對不對，就學習從「人」、「事」、「錢」分析判斷，去找到「好」公司吧！
只是遇到的多是：道理我都懂，可是欲望太難控啊，重視的還是坪數、坪數、坪數～～～
文章標籤
全站熱搜
留言列表
{{ article.title }}