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容積有法定上限，只能小於不能超過；建築技術規則是同一本，換不同建築師設計，總面積也是大同小異；容積獎勵看基地條件、願意花多少成本，一樣有上限，無法想拿多少就拿多少。
都有上限，表示一個改建案，面積有極限，最多就是那麼多，跟一斤麵粉不管加多少酵母粉，做出來的麵包大小一定有極限，是一樣的。這是我們應該要具備的第一個概念。
每個人都想分最多，採委託興建模式，即由地主出資，建商或營造廠不分配任何坪數與車位，由所有地主分回所有全部的坪數與車位，原本覺得建設公司會多賺走的部分，回到全部地主身上，這樣地主們會分回最多。這是我們應該要具備的第二個概念。
那麼，雖然是所有地主分回全部坪數，但彼此之間要怎麼PK分出多寡?便是整合能否成功的最重要因素了。這是很嚴重的一個問題。
有人說，按照土地持分面積才公平，因為容積是賦予土地的。
有人說，按照舊有房屋面積大小才公平，因為原本就是我住多大，你住多大。
有人說，不管如何，也還要分出個東西南北、依山面水、樓層高低才行。
有人說，誰說都不準，花錢交給國家高考的估價師處理。
由估價師估價是一個好方法，但怎麼估出來的，一般人通常沒概念。那麼有沒一種大家普遍能接受的說法，能幫助大家在談分配時，更快進入狀況?
筆者結合實務經驗以及所學所思，嘗試提供一個思考的方向—房地比。
房地比，可以上網查，是指房屋及土地占不動產所得的一定比例。擴大解釋，簡單理解，一宗房地產交易，通常會包含土地與建物，所以通常會有兩張權狀，一張土地權狀，一張建物權狀。所以一間總價1000萬的房屋交易，看地段，也許是房屋422萬，土地578萬，也可能是房屋250萬，土地750萬，房地之間自會產生比例。
而改建是拆掉土地上的舊房子，土地與房屋各自擁有的價值，都應該被分開計算，認真看待。
那麼，房地比有甚麼神秘力量呢?
我的處理方式是：
新房子房價100萬以上的地區，房地比按1:9分配。
新房子房價80萬-100萬的地區，房地比按2:8分配。
新房子房價60萬-80萬的地區，房地比按3:7分配。
新房子房價60萬以下的地區，房地比按4:6分配。
有買過預售屋的大概就會知道，合約書裡面通常會存在上面這樣的一個比例。當然房地比例可以再講究細分，但我個人認為簡單就是明瞭，細分沒完沒了，所以工作上就是依照上述的數字處理個案。
決定房地比之後，遇到分配問題，我們就有一個依據，先將上述第一個概念中的那個極限面積分成兩個部分，一個部份是按照土地持分面積分配的數字，另一個是按照房屋價值分配的數字。
例如:全案房屋可登記面積1200坪，該地區房價70萬，則其房地比用3:7計算，由地主按照土地持分面積比例分配(當基地過大，有公告現值差異時，可按公告現值加權處理)可分配的面積1200*70%=840坪，舊有房屋部分按房屋價值來分配的面積1200*30%=360坪。
接下來就比較簡單了，因為人住的是房子，所以別去談甚麼角地、臨路、我家有地下室……，土地部分大家就用面積來PK，假設300坪土地(公告現值都一樣)，老王土地持分面積15坪(總戶數20戶)，占全部面積15/300=5%，則老王土地部分可分得840*5%=42坪。(原因是，如果一直談不攏，就是住到房子倒，房屋的使用價值用罄歸零，到時候也只剩土地可以比大小)
剛剛沒談到的角地(邊間)、地下室(有權狀)、座向位置(通風採光)、臨路條件(出入動線)、樓層高低(要爬多少樓梯的樓層價差)、增建頂加(使用價值)、門口停車(佔地為王)、五年內的裝潢(剩餘價值)……，這些買中古屋會影響到房價差異的因素，通通很認真地變成房價之間的PK。假設房屋平均一戶2500萬，全部價值50000萬，老王家住一樓、前後院外推、門口停車、座北朝南、去年裝潢、吉星高照……，他家價值3200萬，占全部價值3200/50000=6.4%，則老王舊屋部分可分得360*6.4%=23.04坪。合計出資興建分回42+23.04=65.04坪。
車位部分，看大家要按照分得面積比例分配車位，或是大家講好先一戶一個，其他再按分得面積比例，或者其他方式，總之，大家有共識就好。
為甚麼說房地比有神祕力量呢?
我承認這是一種妥協的方式。但剛剛那個案例，如果只按土地持分，老王只能分得1200*5%=60坪，老王停車方便又不用爬樓梯，肯定不樂意改建；如果只按房屋價值，老王可以分得1200*6.4%=76.8坪，肯定有人連60坪都分不到，大家原本房子一樣大，憑啥改建完，你家多我20坪，換鄰居不樂意改建了。
個人認為並不存在完美的、人人滿意的分配方式，那麼透過房地比，兼顧土地價值與建物價值，在沒辦法之中想辦法取得一個或許大部分人都能接受的平衡，加速大家早日擁有安全的家。。
至於談合建的話，按照上述方式，先把各家面積確定下來，合建比例就是由預估售價、營建建成本與所需利潤決定了。
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