知識就是力量
不想吃虧就要清楚規則
別只有不停的要，要到誰都想逃
都更危老小學堂
從一坪可以蓋幾坪
到一坪能不能換一坪
帶你從建築技術規則開始解析
瞭解牛肉在哪裡
極限又是在哪裡
只要你家想改建，請留言
樓上揪樓下，厝邊揪隔壁
五人以上，一杯咖啡
免費開課
Line Id：livingpapago
- Sep 22 Fri 2023 16:19
【都市筆更—想改建先上課】
- Jun 20 Mon 2022 14:56
- 【都市筆更—沒時間的看這篇】
有朋友說：你寫那麼多，看瀏覽量就知道沒幾個人有時間慢慢看，你能不能簡單跟我講一下，我能分回多少坪數是合理的。
棒喝！困難的東西要簡單講，才顯專業。
工商社會大家都忙，複雜的過程留給專業的人去處理，身為屋主要的是結果，也就是我可以分幾坪。
幾個觀念先建立：
1.改建是先做全案思考，再做個案分配。
2.個案的分配比例由預估售價、預估成本及合理利潤率三者決定。
3.通常建商會把全案土地效益發揮到最大。
4.建商或營造廠都需要合理利潤才有動力。
5.個別的分配比例取決於原建物的相對價值，而不是絕對價值。
說明如下：
1.能蓋多少房子，一般來說是由土地面積決定(除非原容積超過法定容積)所以屋主慣性會先從持分多少土地面積開始計算，認為我家的土地可以蓋這麼多的房子，我要分回多少坪，但從這個角度出發容易見樹不見林。因為一個都更案或危老案，是以全部土地面積做規劃，得出這個案子可以蓋多少房子，然後扣掉成本、扣掉利潤，剩下的才是全部屋主或地主可以分配的面積。
2.預估售價100萬/坪，預估營造費用含管銷成本30萬/坪，毛利率20%，則建商須分回比例為：預估成本/{預估售價*(1-毛利率)}=30/{100*(1-20%)}=37.5%，屋主分回62.5%。
在這個階段，成本與售價都是用預估值計算。而實務上也不可能等銷售完畢、發包確定之後才來簽契約，所以建商在賭房價不要跌，成本不要漲。
(不知道你有沒有發現，計算分配比例不必管一坪土地可以蓋多少房子)。
簡單來說，建設公司分回來的房子，全部賣掉之後，等於這個案子所需的（全部成本+所需利潤）。
3.通常建商會把全案土地效益發揮到最大，例如容積獎勵與銷坪係數，因為要取得容積獎勵會增加成本，所以有時候建設公司不一定會去爭取最高的容積獎勵。舉危老為例，時程獎勵、規模獎勵、老屋獎勵、退縮獎勵不太需要增加成本，但要取得耐震、綠建築、智慧建築、無障礙獎勵都要多花錢，扯到錢，就會開始思考要不要拿那麼多獎勵。
透過2.的說明，你會發現，成本越低，建商需要分回的比例越低，而建商分回比例越低，屋主看到數字就越高興。同上例，假設不做耐震、綠建築、智慧建築、無障礙的成本只需要25萬/坪，價錢稍低可以賣98萬，25/{98*(1-20%)}=31.89%，以分配比而言，屋主可分回68.11%，誰會想選62.5%？但實際呢？
以容積225%，銷坪係數1.55為例，假設30萬的成本可以拿到容積獎勵40%，屋主每坪土地可以分回2.25*(1+40%)*1.55*62.5%= 3.0516坪，價值305.16萬，假設25萬的成本只可以拿到容積獎勵28%，屋主每坪土地可以分回2.25*(1+28%)*1.55*68.11%)=3.04坪，價值297.92萬。
4.要馬兒好要給馬兒吃草。基本上毛利抓20%，還要給代銷公司5%，又要付營業稅、繳營利事業所得稅，一個案子3年下來，說是毛三到四也不過分，若是小基地個案，可能要抓到30%。
5.前面講的62.5%或是68.11%都是全案概念，也就是說假設全部基地面積300坪，全部的屋主可以分回300*2.25*1.4*1.55*62.5%=915.47坪或300*2.25*1.28*1.55*68.11%=912.13坪，但那並不重要啊，重要的是個別屋主到底可以分到多少？這個就必須講到最重要的觀念也是最難搞定的部分，就是原建物之間的相對價值。
很多都更或危老案會用到估價，幾乎所有屋主關心的是，我家估多少錢，不能估低了，估低了會生氣。
假設300坪基地只有一到四樓共四戶人家，且面積大小一樣 (通常公寓形式的房子，樓上樓下權狀面積都一樣)，一樓估出來的價格每坪60萬、二樓50萬、三樓48萬、四樓45萬，則一樓分回60/(60+50+48+45)*915.47=270.58坪，依此二樓分回225.49坪、三樓分回216.47坪、四樓分回202.94坪。
假捨你家是二樓，覺得估低了，每坪應該值60萬，我們就重新估一下好了，一樓75萬、三樓58萬、四樓55萬，這時候二樓分回的面積是多少呢?可分回60/(75+60+58+55)*915.47=221.48坪。
由此可知，重點在於相對值而不在於絕對值，當然最大的問題會在於我覺得我家一坪60萬，但我覺得你家一樓才值50萬。
寫到這邊，朋友的問題很想回答他，但基地範圍不確定，房屋相對價值不瞭解，在不了解全案的狀況下，隨便給單戶一個數字，反而容易害他產生定錨效應，好心辦壞事，案子會成變不成。
酪梨拿鐵咖啡，好喝!!!
- Jul 18 Thu 2024 14:04
【都市筆更—仲介大賣，都更等死】
標題下得聳動，其實苦口婆心。
為甚麼這麼說呢？早期房子交易靠親朋好友或是牽猴子，後來不動產經紀業管理條例實施之後，建立仲介制度由仲介人員在買方與賣方之間拉扯協調，而在政府以課稅為最終目的，經行政院核定自101年8月1日起施行實價登錄，從此以後除了顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊，只要上網就可以查得到附近的房屋交易價格，房地交易進入新時代。
有了實價登錄資訊之後，如果你有個30坪的公寓房子要賣，你會怎麼做？上「內政部不動產交易實價查詢服務網」、各大仲介網站、591、樂居……，總之先了解一下房子附近的行情，再來找仲介幫忙賣房子。
上網一看附近差不多條件的公寓，最近這一年成交從50萬~60萬都有，不論景氣好壞，基於人性，我想不會有人願意一開始就底價低於50萬要賣，景氣差一點就高於50但接近50，景氣好一點誰管附近成交最高才60萬，房價沒有最高只有更高，仲介拿佣金就是要幫忙賣高價。
除了上網查房價，剛好房子附近有個新案子在銷售，進去了解一下預售屋的行情，我的乖乖一坪賣到上百萬，新房子要買30坪室內大小，權狀坪數含公設要買到45坪左右，不含車位總價4500萬。吃定買家買不起4500萬的房子，同樣室內大小，就賣他一半價2250萬，他如果沒有富爸爸，不是沒有成交的機會啊。
2250萬除以30坪，每坪75萬，為什麼這幾年房價大幅攀升？別懷疑，在市場比較法的影響之下，新房子100萬，公寓75萬不是不會發生的。
台北市新屋房價100萬的區域，若以造價30萬，費用25%，建商利潤20%，代銷費用5%計算，屋主分回比例大約是1-(30*1.25*1.2)/(100*0.95)=大約53%。
假設這是一個建蔽率60%的五層樓公寓(基地50坪)，房子的土地持分面積大約10坪，以拿到都更容積獎勵最高50%計算，持有的土地大概可以蓋10*2.25*1.5*1.55=52.3125坪的房子，分回52.3125*53%=27.73坪。(為便於說明，未計入車位價值)
房子買了剛花了300萬做好裝潢，鄰居就說我們這房子舊了，有建商要來談都更，條件如上，那問題就來了，買公寓30坪不去買新房子22.5坪就是因為需要這個室內空間，也就是說改建之後我需要權狀大約45坪才夠用，也就是說還還要多買45-27.73=17.27坪，就算這17.25坪建商打95折，也還要再掏1639萬，加上原本的2250萬以及裝潢300萬，總共4189萬。從投資的角度來看，折騰老半天，花4189萬還要等好幾年再來賣4500萬，似乎也沒有很好，但重點是現在有能力買得起2250+300就是買不起4189啊，要是能力夠花得起4189萬，當初買個41.89坪的小三房不就好了，買個舊房子來搞都更，要等三年還是五年，根本就是「食飽換枵」。
這還只是一般公寓交易的狀況，如果是頂樓加蓋、一樓外推、算投報買隔套、含地下室使用…等等的交易，買的時候要花錢，拆除重建的時候無助於容積，分房子也不是，不分房子也不是，都更改建根本遙遙無期。
懂來龍可以知去脈，用土地開發分析法來買房子，有頂加外推隔套地下室使用的房子別亂買，改建才會有希望。
- Jun 06 Thu 2024 00:39
4/3經過64天
4/3經過六四天，往生者的七七四十九天也早就過了好幾天，神要我們安全這件事，大家應該也忘得差不多了吧？！這次是一七條人命一起死了，下次呢？
每一次別人用生命提醒我們的事情，總敵不過對財產的熱愛，寧可為了不能少一萬，而勇敢的不怕那萬一。
星爺不會騙人，塵世間最痛苦的事，是，等到了失去的時候才后悔莫及。
如果上天可以給 你 一個機會再來一次的話，
你 希望是 多少 年？？？
- May 10 Fri 2024 11:10
【都市筆更—放寬容積：唯一支持“大”都更時代】
每次肚子餓了，就找容積率喝奶!!! 容積不是都更的萬靈丹。
我完全不認同「政大地政系教授孫振義就認為，近年來隨著工料雙漲及所有權人被養大的胃口，原本齊頭式的容積獎勵上限已顯得不夠用，政府在無法實質拿出公帑補貼又得兼顧民眾居住安全與促進都市再發展的職責下，提升「公辦都更」與「超大規模都更」的容積獎勵確實是一條道路。」那麼我的錢包不夠用，是不是政府也該充值一下??天之道損有餘補不足，但不是補這個蛇吞象的人心不足。
我們得先了解，今天做都更是為了自己的生命財產安全，為甚麼是把責任丟給政府、建商，最後是由來買都更改建後的房子的人幫你買單???我支持「蔡漢霖
認為，老房跟老車一樣，修到不划算時就差不多該自費換新，等政府贈送容積不用花錢換新房才肯動，相當不合理，有房子的人子子孫孫都能免費房子舊換新」。
認為，老房跟老車一樣，修到不划算時就差不多該自費換新，等政府贈送容積不用花錢換新房才肯動，相當不合理，有房子的人子子孫孫都能免費房子舊換新」。 想要有效推動都更，我提出「淨老尊閒」的概念。
「淨老」強迫超過一定年限（例如50年）以上房屋作結構安全性能評估，未達最低標準(符合都更條例第6條之狀況其實都可以列入)提供協助輔導或優惠貸款強制改建。政府可以提出政策，提出協助，但絕不是越俎代庖，直接在人民的脖子掛大餅。
「尊閒」給更多的容積，我也支持「房市趨勢專家李同榮仍認為，提高容積率縱使會讓危屋佔點便宜」是可行的，但這便宜不是隨隨便便白佔，從小老師教我們努力越多收穫越多，所以唯一支持"大面積都更"。基地面積越大越難整合，想要容積高，天助自助者，有空的熱心住戶站出來(這類社區通常有不少退休人士)，住戶自己推動，比建商老是被當成奸商有用，住戶自己動起來，想要一坪換一坪，那就揪鄰居擴大都更面積，面積越大容積獎勵越高。例如現在是2000㎡最高1.5倍，萬安市長整出一個1.8倍，乾脆來一個3000㎡最高2倍，4000㎡最高2.2倍，5000㎡最高2.5倍，容積拿得高是因為克服困難、是因為非常努力，怎麼說都說得過去，搭配開放空間、公共設施回饋…，更可以創造住戶、政府、社會三贏。
肚子餓是自家事，該自己拿錢去買飯吃，別老想著喝免費的奶。
歡會門，連門都會ㄏㄨㄢ~~~
- Apr 09 Tue 2024 11:43
【都市筆更—震後七日】
從2023.11.16的上一篇之後，一直提不起勁寫些想法。總覺得如此大聲疾呼卻如同蜀犬吠日，對都更改建這件事情到底有沒有幫助？？
403大震驚台灣，今天是頭七，除了默哀，有些東西還是想講講。
房子垮了人死了，開始檢討政府要提出對策。這次還不錯的是，已經有民代開始帶入健康檢查概念，呼籲設立專法要求老屋強制健檢，檢查出問題嚴重的要強制拆除。這樣做是對的，人知惜命都曉得要做健康檢查，檢查出問題都急著做醫療計畫，依樣畫葫蘆總有一天能恢復城市的健康。
房子垮了人死了，開始檢討政府要調高誘因。這件事情是飲鴆止渴，君不見少子化之下，學校倒閉接二連三，明年恐有13間學校要關門了，要那麼多容積幹嘛？
再者，危老獎勵最高40%，都更獎勵最高50%，萬安獎勵再加30%，容積少給了嗎？不動的還是不會動。
問題不在容積制度而是在人心不足。同樣在台灣這一塊土地上，去看看中南部的危老改建，實施方式大部分都是委託興建，為什麼？因為中南部的鄉親很清楚知道房價不夠高，走合建的話，根本分不回來原面積，自己房子花錢蓋，天經地義不為難。反觀同樣的事到雙北就不一樣了：要更好、要更大、最重要的是要免費，真真見鬼了！！！之前也曾經試算過，大家都繳一樣的稅，如果一坪換一坪是普世價值，大家可以點進去看看，中南部的容積要加到多高才能辦到。
況且，很多舊房子的屋主早就搬到耐震新大樓，收的是白花花的租金，房子震垮了壓到的是房客，天災嘛，也沒什麼責任，如果來一次大震政府就加碼一次，受了災獎勵更高，豈不是等的越久賺得越多，垮掉賺到？誰還傻傻的選擇現在改建啊！！！
蘿蔔與棒子，容積獎勵的蘿蔔早就給了，不見棺材不掉淚的屋主需要的是棒子，強制健檢可以讓屋主了解房子的狀況，公權力介入強制改建就當作是病患強制就醫。還有一個部分值得探討的是：因不作為所造成之損害，是否應負相對之民刑事上之責任？
刑法第15條：1. 對於犯罪結果之發生，法律上有防止之義務，能防止而不防止者，與因積極行為發生結果者同。2. 因自己行為致有發生犯罪結果之危險者，負防止其發生之義務。
公寓形式的房子，如果整合達一定比例以上，因堅決不改建而致使樓上樓下的鄰居只能看著別人起高樓，若真有大震來時不能各自飛，只能眼睜睜看著自己樓塌了，倒楣點的命也喪了，對於當初因不作為，而拖著大家一起下水的人，是否應明確其刑罰及賠償責任，做為增加改建之誘因？
最後就是教育了。縱觀政府推動的都更危老懶人包，開的宣導講座說明會，談的就是政令宣導，告訴你獎勵很多喔，趕快改建喔。其實制度從來沒甚麼問題，出問題的都是觀念，法令跟山一樣，只要你願意靠近它永遠都在，但要怎麼讓人願意靠近，才是關鍵。
教育才是百年根本大計，政府除了成立都更推動中心，更需要的是成立都更教育中心，去導正人民的錯誤的期待、建立正確的觀念，諸如：改建是用土地換房子，是交換概念不是天上掉餡餅概念；分配是看鄰居相對之間的房地價值不是只看你家土地可以蓋幾坪；都更改建不是許願池，是做蛋糕切蛋糕的過程；買房子公設比越低越好，改建公設比越高越好（連不少房地產相關人員也搞不清楚，都更要怎麼推動？）；居住坪數與居住空間的關係；建築規劃與建築成本的關係；SRC比較好還是RC比較好；要如何保證一定可以完工……，山永遠都在，命只有一條，山不會自己過來，是我們要去就山。
生死之間有大恐怖，不知者不畏，知者已不能言(合十)
（圖／翻攝畫面 如有侵權請通知移除）
- Apr 05 Fri 2024 00:55
蔡育侯先生921救災回憶
- Apr 03 Wed 2024 10:47
2024/0403/0758/7.2
不懂，為甚麼還是有非常多的屋主不會怕??
【7.2強震】專家早有預言大震來襲！從歷史事件找答案 4棟傾倒大樓都在這｜葉雲炫 潘郁文 楊尚仁 房業涵 李樺仙 20220219
https://www.youtube.com/watch?v=leaZjPGa4WA
- Nov 16 Thu 2023 14:29
【都市筆更—避免變成爛尾樓】
「北市熱區驚爆爛尾樓！」標題下的聳動，也真的發生了，(7/31)地政局證實嘉源建設旗下北投「泊山妍」、大同「嘉源埕驛」兩件危老案無法完工，房子爛尾了。
姑且不論是非對錯或是內情如何，對於即將或是想要拆掉房子進行改建的屋主而言，如何避免踩到地雷，最後可以拿到真正的房子，而不是寫有坪數的一場紙上富貴，才是屋主真正關心的。
很多專家會提供建議，方法有很多，其本質不外乎「人」、「事」、「錢」。
「人」的部分，建議就是找「大」的公司或「好」的公司，但危老案通常基地規模不大，大公司一般來說沒甚麼意願，再者公司大並不保證不會出事，東帝士倒了，基泰也爆了，所以找一家「好」公司是必要的。只是對於好公司的定義，每個屋主想法不同，有的看過去業績，有的看資本額，更多是在意條件「好」不好，坪數給越多的越好。
「事」的部分，是雷之所在，要好好說一下。
有專家建議找跟大型代銷合作的建設公司，但基本上代銷公司以逐利為目的，只要案子好賣不管建商好壞，因為收的訂金、簽約金、開工款，都會足夠支付代銷的佣金，我沒聽過建設公司在銷售階段倒閉的，通常都是蓋到一半。
事的部分簡單來說，就是「蓋」房子與「賣」房子兩件事。一個是「支出」，一個是「收入」。只要支出大於收入，就準備三秒倒數。
「蓋」的部分就筆者所了解，一棟房子的施工方法與建材設備的品質高低，可以差距15~20%，簡單來說中間品質30萬/坪的房子(有朋友在銀行做土建融的可以問一下)，堅持品質也許要花到33萬/坪，不講究的話說不定27萬/坪也蓋得起來。
「賣」的部分比較殘酷(跟錢有關係)，價格市場決定，同一時期不是想賣多少就能賣多少，唯一能產生較大差異的是銷售的時機點不同，價差可能會很大。例如：從樂居網站可以查到，嘉源建設的「泊山妍」在110年的成交均價是62.43萬/坪，而同樣在北投地區的禾碩沐晴在111年已經來到73.77萬/坪，最新的嘉磐日光在112年均價是92.69萬/坪（因地段條件規畫不同，不能僅做單價上之比較，主要是說明價格趨勢）。試著想像一下，假設建設公司是正派的，如果千金可以買到早知道，晚個兩年賣，「泊山妍」還會爛尾嗎？
「錢」的部分(與「事」有關)，先講支出，請參考【都市筆更—蓋房子成本有哪些？】，簡單來說，就是純工程營造的費用，加上營建相關費用（約佔純工程營造費用的20~30%甚至更高），舉例來說：如果純工程營造的費用是30萬/坪的話，加上費用25%，每坪實際營建成本其實是37.5萬。
這37.5萬/坪的錢要從哪邊來？沒預售的話，就是建設公司的自備款加上銀行的建築融資(會在信託帳戶內專款專用，蓋到哪邊付到哪邊，基本上不會有建商捲款的問題)；有預售的話，會再加上購屋者放在信託專戶裡面的訂金、簽約、開公款以及工程期款(被花掉都是拿去蓋房子，不會憑空消失)。
有專家建議要選擇有價金返還信託的，這當然會比較有保障，但一體有兩面，如果預售的這筆錢不能動用，除非預期房價下跌，不然建商等成屋再賣不就好了？那這樣還有機會買到62.43萬/坪嗎？
而預售的訂金、簽約、開公款以及工程期款，通常只有總價款的15%~30%，而總價款的15%~30%是不夠蓋一棟房子的，因此如果房子沒蓋好交到客戶手上，建設公司不會拿到剩下85%~70%的購屋款，拿不到剩下的購屋款，根本不會有獲利，照道理來說，每一家公司都會想盡辦法把房子蓋好交給客戶的，除非蓋好反而會賠錢。
綜上所述，尾為甚麼會爛，雷為什麼會爆呢？
一、 賣太低(後來房價漲了，卻已經賣完了)或賣太早(如果房子還沒賣，可以把增加的營建成本部分反映在售價中)。
二、 蓋太貴(目前大部分是開發的時候沒有預期到工料會大幅上漲，或是降到最低成本也獲利不了)。
三、 最關鍵的是合建條件給太好，好到賣高沒有用，降成本也救不了。
老話不騙人，利益越大風險越大。
對建商而言，開好的條件可以拿到案子，但房市或物價一有波動，就面臨極大風險；對屋主而言，條件越好，建商風險承受力越低，一樣是風險越大。
吃得到才是餅，吃不到都是影。很多時候，有良心的建商想蓋個好東西給屋主（營建成本高），會被嫌棄條件不好（接不到案子）。
其實雷來自於人心，人心對了，支出不會大於收入，事情就對了。
但人心隔肚皮，無法知道人對不對，就學習從「人」、「事」、「錢」分析判斷，去找到「好」公司吧！
只是遇到的多是：道理我都懂，可是欲望太難控啊，重視的還是坪數、坪數、坪數～～～
- Nov 07 Tue 2023 12:34
【都市筆更—我們住的是空間不是坪數】
很重要的一個觀念，我們住的是空間不是坪數。
舉例來說：我碰過兩房坪數最大的是60幾坪，它規劃的想法是舒服的退休宅，除了大客廳、大餐廳、大廚房以外，也規劃了大大的雙主臥，臥室裡面有書房、衛浴、更衣室，一應俱全；而我碰過最小的兩房不到19坪，扣掉公設之後，作為讓年輕人買得起的產品，它犧牲餐廳空間，設計成兩房一廳一衛，讓小夫妻帶個小孩也買得起住得下。
兩者相法不同規劃不同，根本天壤之別，拿XX比雞腿。
但從規劃的角度，設計要滿足使用的需求，不同的需求會有不同的設計，重點在於能負擔起的總價範圍內，可以有足夠的空間機能，足以安身立命。同樣的，當房價不夠高到可以原建物一坪分回好幾坪的時候，整合實施者能不能依據住戶基本需求，在不增加負擔(住戶不用出錢)或是住戶不要出太多錢的狀況下，做出好用、實用、夠用的空間規劃設計，就相形更為重要了。
有算過嗎？一間權狀30坪的房子，公設比33%，室內大約20坪，扣掉2坪陽台，18坪的空間，大約是6米乘10米的大小，周長差不多32米。而當你在為了半坪、一坪的改建條件談不攏的時候，試著算一下：一坪等於3.3058平方公尺，除以32大約是10公分，少10公分通常不影響實際使用功能，換句話說，大概就是在討論，我家的客廳面寬必須是3米3，如果是3米2我就不蓋了，或是房間深度必須有2米8，少10公分我也不蓋了。
請問：
30坪2房跟29坪2房，除了差一坪（室內大概差0.65坪），您覺得有甚麼大差別？
如果是30坪2房跟29坪2+1房，您會怎麼選呢？
如果30坪的耐震係數只能做到0.24G，而29坪會做到0.264G，還是唯一選擇30坪嗎？
若是願意接受分回28坪，可以把耐震係數拉到0.28G，您會願意嗎？
有些愛（例如耐震係數），會在看不見的地方，默默守護！
有些愛（例如多一點坪數），會在大難來時，棄你於不顧！
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