都市更新理易明

［第一個故事］

最近常被問到：要怎麼選擇好建商？

    誰不想娶個好老婆，誰不想嫁個好男人？婚結了還可以離，房子改建在有生之年，大概就這一次，一生一次豈能不慎之又慎？

而我反問：你心中合建的優良建商標準為何？

得到的回答不外乎：業績好、公司大、口碑好、品質好。

@業績好，通常公司大。

很多危老案不到百坪，建商分回可售總價可能只有一、兩億，可能連老闆身家的零頭都不到。

很多危老案在巷弄裡，大公司就算不嫌案子小，但可能真的沒有巷弄小基地的施工經驗，就算有經驗，大的基地好施工，除非沒案子，不然何必為難自己。

重點，大公司管銷重，開出來的條件，是留給懂得欣賞的人。

@口碑好，通常出於對品質的堅持，用材用料不能省，加上嚴格的施工管理，成就品質好。

材料好成本高，管理好薪水高，建商分回比例自然也高，開出來的條件，嘖嘖！

    這讓我想起一則寓言：三個人去面試，最後錄取的是身材好的那個。比到最後，通常屋主心中優良建設的標準大多都是分回比例高、合建條件好。

那麼，請問你優良嗎？

我給的答案是：人對了，事情就對了。

公司不是人，公司是法人，一個案子的執行，靠的是承辦的那個人：第一要能從頭到尾全案管理（簽完全部合約就不見蛋），其次要有足夠的專業與能力，此外要能重視人不是重視錢，要願意傾聽屋主的聲音，要願意解決問題。

你心中的優良是什麼？^_^

        台灣傍晚17時46分37秒，台灣地區發生規模6的有感地震，震央在花蓮縣政府東方 56.7 公里。

過沒多久就出現下面這一則新聞：

地震百年周期將至？ 學者：留意規模8.0以上海溝型地震

https://udn.com/news/story/121855/6006797

        我好奇的是，這樣寫會有人覺得害怕嗎？會因此想要趕快改建嗎？

        碰到過很多屋主，他們會說921我家都沒事了，沒那麼嚴重啦！就算真的有大地震來，也不會那麼倒霉啦！如果真的遇到了，遇到了再說啦！充分展現出台灣人的鐵齒、賭性與隨遇而安的豁達。

        反正百年週期，拼過了，可以再住一百年～

圖 /取自氣象局

        建設公司的人來，每次就是講什麼結構老舊，地震來會危險；沒有電梯，年紀大了爬不上去，新房子有停車位，不用每天繞來繞去找車位；舊房子容易有漏水壁癌，而且水電管線老舊；新房子有消防設備逃生梯甚麼的……，叭啦叭啦的講一大堆。

        沒有用啊，明明住新房子有電梯、有車位又安全是件好事，總有人會不同意，最普遍的就是因為房價不夠高的關係，所以換不回原本的室內坪數，就算可以權狀一坪換一坪，因為公設比的關係，使用的空間會變小，因此也乏人問津。

        做過這樣的比喻，都更改建就像拿舊房車去換新跑車，雖然變小但是比較值錢啊！！馬上被幹譙：值錢有甚麼屁用，就好比我家有四個人，要跑車幹嘛。地主就是地主，立馬一針見血，開發人員倒地抽搐。

        抽搐三分鐘後從地上爬起，做開發不能輕易被擊倒：那您要不要先把房車換成跑車，再把跑車賣掉，然後可以買一輛跟原來差不多的房車，還可以多兩台摩托車？一樣被幹譙：我搞得那麼麻煩幹嘛，要是以後房價漲了買不回來，是可以住你家喔。

        流著鼻血奮力一搏：要不然地總是自己的，花點錢搞一台房車一台跑車，再把跑車賣掉，這樣房車就不用錢了。繼續被幹譙：房價要是跌了怎麼辦？房子要是賣不出去怎麼辦？營造漲價怎麼辦？……………………………………………………………………………………

開發人員卒～

朋友說：

我有一個同事他們家有人來談改建，他想問問建設開的這個條件合不合理。

我說：

30元的成本賣40元與20元的成本賣35元，哪個合理？成本、售價、利潤，他是用哪一個來判斷合不合理？

朋友說：

現在有實價登錄了，大家預估的房價應該都差不多吧！所以重點是成本囉？

我說：

土地談好並不是房子馬上可以賣，大家對未來房價的看法不同、賭性不同，也有可能差很多。成本建商說多少他就會信嗎？

朋友說：

如果建商利潤抓低一點，肯定條件可以給的好吧？

我說：

你說的對，建商房價抓高，成本花少，利潤抓低，條件就可以給到最好。但估的高房價卻沒有上去，成本花少，品質不好，或是像這一年來營建成本大幅增加，為了搶案子，利潤又抓低低的，結果蓋越多賠越多，換作你是建設公司老闆，你會怎麼做？

朋友說：

哈哈，要嘛偷工減料，不然就給它丟著變爛尾樓囉。

我說：

殺頭生意有人做，賠錢生意沒人做，你說的兩種狀況的可能性會非常高，不過還是會有那種有良心的建商，小賠還是忍痛把它蓋完，等景氣好再從其他案子賺回來，畢竟投資有賺有賠，好口碑細水長流。

朋友說：

這麼說起來，坪數給的多並沒有一定比較好。

我說：

遠離合理即是風險。你有沒有聽過，情人會離開你，兄弟會背叛你，但數學不會，因為數學不會就是不會。合建簡單來說就是建商分到的房子，能賣的價錢要大於成本加利潤，當三個數字都合理，條件就合理。

        當然，理論上來說是這樣，但以我的經驗，大部分還是以哪一家可以給他最多坪數就是好的。

        屋主聽不明白，終究還是我沒說明白啊！

        屋主的兒子打電話來說：不蓋了!房子蓋好拿回來100來坪，以後遺產超過億，遺產稅會繳太多，所以不蓋了。

又是一個劃錯重點的例子。

        首先，100來坪超過億，是依據市價計算，不動產的遺產總額計算是按照土地公告現值，房屋是以評定標準價格為準。把家裡權狀拿出來，上網查土地公告現值(https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landvalue/42)乘以持分面積，再找出房屋稅單看上面”課稅現值”那一欄，兩個數字加起來，你肯定絕對打死不會用這個價格出售。

      再者，屋主兒子說：沒關係啊!可以等繼承之後再來蓋。

      先不考慮未來可以都更的狀況，我們稍微計算一下，因為錯過危老獎勵增加的面積接近30坪，這個部分扣除興建成本，市價大約值2000多萬；好唄，就算以市價一億，再當作沒有免稅額與扣除額，完整的一億去課遺產稅的金額是1250萬，也就是說，把多的這30坪賣掉去繳遺產稅，還能剩下750萬，而實際遺產稅的計算，以公家認定的遺產總額再扣掉免稅額與扣除額，肯定遠遠低於1250這個數字。

        這讓我想到一個問題：假設你的收入跑不掉都清清楚楚的，繳所得稅100萬與不用繳所得稅，你選哪一個???

劃錯重點，會讓人下錯決定。

        有一位屋主傳了一段訊息過來，說房子不蓋了，原因是：成本高漲、獎勵減少，我們優勢也相對降低了，雖然是合建，分回來的房子不必出錢，但是要繳增值稅、瓦斯外管費、地政登記費，還有新房子要裝潢家電，感覺改建增加負擔，所以不想改建了。

        屋主畫的重點是：危老容積獎勵比前三年少了4%、必要的稅費還要繳、裝潢家電還要花錢。這也是很正常的，跟誰過不去都不要跟錢過不去，重點是現在還能住啊。

        但是但是但是，錢是問題，卻不是最大的問題。上臺北地理資訊ｅ點通，打開建物套繪圖一看，屋主家的屋齡大概40年(覺得還可以再住個20年)，到時候再都更吧。可是可是可是，左邊也蓋了(屋齡大概20年)，右邊也蓋了(屋齡大概20年)，連後面也蓋了(屋齡大概20年)，所以所以所以，20年後等你想都更的時候，如果隔壁有不少鄰居覺得還可以再住個20年，那麼或許再等個20年(總共40年)，就可以跟鄰居一起都更了。

        40年啊！！！是可以20年後不等了就自己蓋了，該繳的稅費還是要繳，就是省了20年的利息錢，還可以住的20年當中，若是屋況有點問題，到底要不要花錢，反而令人傷透腦筋，重點是，危老條例到民國116年5月31日若是沒有延長，20年後改建就只能走都更。

        重點來了。臺北市都市更新自治條例第十二條說：都更最少要五百平方公尺(約151.25坪)以上，還要經敘明理由，提經審議會審議通過。也就是說，屋主家房子所座落未改建的基地面積不到100坪，若20年後沒有新的老屋改建法案的話，容積獎勵為0。

        危老獎勵最高40%，屋主看到的是少4%，我們看到的是少36%。早晚之間如何取捨，很多時候，讓專業的來，給內行的建議，作不後悔的決定。

與同樣從事整合開發的朋友閒聊。

友：「地主有夠會怕的，怕吃虧、怕上當，好不容易條件談好要簽約了，又開始怕蓋不起來、怕品質不好、怕條件比鄰居差。」

我：「大家素昧平生，會怕是正常的，要想辦法讓地主覺得安全有保障。」

友：「有啊，都跟地主說案子會走信託，但還是有人會怕。」

我：「簡單啊，叫地主分少一點，建設公司一定有賺錢，不會倒就一定蓋得起來啊。」

友：「你想得美！」

（兩人大笑）

雖然是開玩笑的話，但換個角度想，如果建商一定能賺，肯定會拚了命把案子完成。

換句話說，當條件是一有成本上漲或是房價下跌就可能賠錢收場的狀況下，建商落跑的機率肯定是多很多的。

  「你先去跟別人談，鄰居都沒有問題，我也沒有問題。」「我不要那麼快簽，等別人都簽了我再簽。」

    這是一個開發人員經常會碰到的對話，談改建沒問題，要簽約再等等。

    中國人的好習慣，不想當出頭鳥，可能是覺得前方會有莫名的危險，更擔心第一個簽約會不會吃虧，想看看別人的條件是不是比較好，也有想著當關鍵的最後一戶大大的咬一口。

    各種原因不一而足，如果人人都這麼想，其實不會有第一個，所以不會有最後一個，因為沒有人簽約啊。

     開發的工作，讓我省思很多，小時候讀書：吾日三省吾身，長大一點：事事反求諸己，但當利益擺眼前，思考的都不是這樣的條件合理嗎？我能接受嗎？通常想的都是，別人分多少，我還可以再要多少，我是不是吃虧了。

    其實房子就算面積一樣，左右兩邊就可能價格不同，所以幾乎不可能齊頭式平等。為了完成一個案子，建設公司沒有保留一些面積當作談判籌碼也不可能，而開發工作如此競爭，有保留也肯定不多，不然第一次開出條件，就已經被打槍黏在牆壁了。

    按照這個邏輯，如果建商保留的面積已經不多了，不是應該先搶先贏嗎？

    按照這個邏輯，大家條件都多要一點，要到建商做不下去，就當作是紙上富貴一場空了。

    重點是，咱們什麼時候可以簽約啊？

        過年期間，跟朋友閒聊到現在的工作，談著談著談到車子開久了也是要換，房子總是會變老變舊早晚要改建，他買了一間30年的公寓，花20年時間還完貸款之後，不就又要開始存錢準備蓋房子了。

        我幫他算了一下，30年的五樓公寓，花20年時間還完貸款，再住個30年，屋齡80年的時候來改建，以室內一坪換一坪公設比35%的概念，改建後的坪數大約46坪(30/0.65)，以營建工程15萬一坪，加計營造費用30%，每坪營建成本19.5萬，約需花費46*19.5=897萬，湊整數900萬來看，等於繳完貸款之後，以存豬公的方式，每年要存30萬。

        朋友說：實際上是買了一個房子，但感覺起來怎麼像在租房子。我安慰他說：也沒那麼慘，等要蓋的時候，拿土地去抵押，再讓孩子去付貸款就好了。

        當然，如果到時候房價夠高，或是政策調整的話，也是有機會不用花錢就住新房子啦！

        很多人以為，只要土地在，隨時可以蓋，更新改建條件會是永遠不變。

        所以整合的過程，會常聽到屋主說：我現在住的好好的，並不急著改建。我要提醒的是，這句話必須建立在不在乎條件高低的前提之上。

        話說，建設公司是把分回來的房子拿去賣，用來支付蓋房子的所有成本，剩下的才是利潤。如果你想要好的條件，那麼，因為房價有高低，成本有漲跌，容積會變化，什麼時候會是好時機，屋主的心中必須好好盤算。

        先說容積的部分，這是最明確的。目前舊屋改建，大致走兩個方向，一是都更，二是危老，都更的獎勵部分雖然最高可達50%，但不是一定可以全部拿到，而且所需整合面積更大，戶數更多，耗時更久，難度更高。而危老部分，自危老條例106年5月10日公布施行以來，最好的條件是前三年，時程獎勵可以無條件拿到10%，我們看一下目前危老條例第六條當中的規定：一、施行後三年內：各該建築基地基準容積百分之十。二、施行後第四年：各該建築基地基準容積百分之八。三、施行後第五年：各該建築基地基準容積百分之六。四、施行後第六年：各該建築基地基準容積百分之四。五、施行後第七年：各該建築基地基準容積百分之二。六、施行後第八年：各該建築基地基準容積百分之一。

        雖然說，還是可以按照法令拿到最高獎勵40%，但少了部份的時程獎勵，便須要多花成本在耐震、綠建築、智慧建築或無障礙...，成本增加，條件能不下修？若以台北市住三225%的容積，用銷坪係數1.55計算，若超過今年5/10，獎勵至少減少4%，每一坪土地減少大約1*2.25*1.55*4%=0.1395坪，以100坪的基地而言，就少掉13.95坪。

        而成本方面，受到疫情的影響，工料雙漲，加上近期英國變種病毒蔓延，目前業界的看法，三年之內下修機率不高，恐怕還會往上，狀況稍為好點的是，政府有看到這個問題，延緩了公共建設的工程進度，稍稍紓解工料緊俏的問題。

        而房價的部分，我們還在觀察，一方面政府打房，壓抑房價，另一方面工料上漲，建商不得不反映成本，雙方拔河角力之下，目前看似持平，未來讓我們看下去。

        更重要的是，更新改建是一種兩人三腳的活動，大家腳步必須一致，才能以最快速度抵達終點。

《筆耕都更，願處處花開朵朵》

        和前輩聊天，談到屋主經常會說「要蓋就整排一起蓋」。這究竟是厝邊的糾葛？命運的糾纏？大宅的誘惑？還是利益的衝突？

        對開發者而言，同樣一坪賺一萬好了，蓋100坪賺100萬，蓋1000坪賺1000萬，正常人都知道要怎麼選。怎麼可能不想搞大一點呢？通常會有種種原因的滿腹辛酸，才會無奈放棄，只能安慰自己就是大基地的因緣尚未成熟。

        屋主會接著說「那我就繼續等啊！」但這就像愛情，不是無悔的等待，就能得到真愛。

        常碰到的狀況是，有人不等了，想住舒服一點就做了裝潢，重點是就算做了千萬裝潢，也不會增加哪怕一平方公分的容積，就像水加很多鹽，只會死鹹不會大杯。

        還有一種，舊屋主不等了，房子賣掉去買別的，新屋主住沒幾年，改建之後雖然權狀一坪換一坪，可是扣掉公設房子變小，想要室內跟原來一樣大小，原本貸款已經一大堆了，還要掏錢，老子就不幹了。

        再來就是，等久了總有人等不到，一代接一代，謄本一看，名字一堆，老話說的好，人多意見多，卡到一個，就交給天了。

        改建沒有時刻表，你永遠不知道這是不是最後一班車，因為台灣有地牛；法令會修條件會改變，你錯過自強號可能就要搭莒光號，甚至復興號了。

二年前沒談成的案子，最近重啟。
某一戶屋主第二次見面詳談。

屋主質疑，兩年前，土地一坪可以換房子2坪，為什麼現在只剩1.8坪？
我告訴他，因為兩年前的營建成本，到今年年底（小基地的成本較高）已經漲了二～三成，後續還可能繼續上漲，而房價才漲不到一成，政府還要打房。

屋主說，那我就繼續等過幾年營建成本下降啊。
我告訴他，危老條例的時程獎勵，接下來幾年會以每年少2%的速度遞減，如果營建成本降的幅度不夠，成本並不會下降。

時間難倒轉，未來不可知。
如果兩年前的條件像自強號，也許現在的還可以算是莒光號，等下去也許有機會，但變成復興號可能性比較高。

兩大關鍵夾擊 房價回不去了 - 工商時報

https://ctee.com.tw/news/real-estate/374590.html

南部鋼廠封盤 鋼筋醞釀大漲 - 財經要聞

https://www.chinatimes.com/newspapers/20201210000199-260202

問題1.

假設可以分回來40坪的房子價值2000萬，

你要選擇一間40坪的3房？

還是一間35坪的3房外加250萬現金？

價值一樣，差別在哪？

問題2.

假設可以分回來是30坪的房子

你要選擇一間33坪的3房，貼3坪的錢？

還是一間27的2房，領3坪的現金？

給錢還是拿錢？該怎麼選？

問題3.

要求建商蓋SRC(鋼骨鋼筋混凝土）好，還是蓋RC(鋼筋混凝土）就好？

要選耐震係數0.24g的SRC，還是選0.26g的RC？（耐震係數越高越好）

SRC的耐震係數是0.26g，RC的耐震係數也是0.26g的時候該怎麼選？

相同的耐震係數，SRC與RC差在哪裡？