有朋友說：你寫那麼多，看瀏覽量就知道沒幾個人有時間慢慢看，你能不能簡單跟我講一下，我能分回多少坪數是合理的。
棒喝！困難的東西要簡單講，才顯專業。
工商社會大家都忙，複雜的過程留給專業的人去處理，身為屋主要的是結果，也就是我可以分幾坪。
幾個觀念先建立：
1.改建是先做全案思考，再做個案分配。
2.個案的分配比例由預估售價、預估成本及合理利潤率三者決定。
3.通常建商會把全案土地效益發揮到最大。
4.建商或營造廠都需要合理利潤才有動力。
5.個別的分配比例取決於原建物的相對價值，而不是絕對價值。
說明如下：
1.能蓋多少房子，一般來說是由土地面積決定(除非原容積超過法定容積)所以屋主慣性會先從持分多少土地面積開始計算，認為我家的土地可以蓋這麼多的房子，我要分回多少坪，但從這個角度出發容易見樹不見林。因為一個都更案或危老案，是以全部土地面積做規劃，得出這個案子可以蓋多少房子，然後扣掉成本、扣掉利潤，剩下的才是全部屋主或地主可以分配的面積。
2.預估售價100萬/坪，預估營造費用含管銷成本30萬/坪，毛利率20%，則建商須分回比例為：預估成本/{預估售價*(1-毛利率)}=30/{100*(1-20%)}=37.5%，屋主分回62.5%。
在這個階段，成本與售價都是用預估值計算。而實務上也不可能等銷售完畢、發包確定之後才來簽契約，所以建商在賭房價不要跌，成本不要漲。
(不知道你有沒有發現，計算分配比例不必管一坪土地可以蓋多少房子)。
簡單來說，建設公司分回來的房子，全部賣掉之後，等於這個案子所需的（全部成本+所需利潤）。
3.通常建商會把全案土地效益發揮到最大，例如容積獎勵與銷坪係數，因為要取得容積獎勵會增加成本，所以有時候建設公司不一定會去爭取最高的容積獎勵。舉危老為例，時程獎勵、規模獎勵、老屋獎勵、退縮獎勵不太需要增加成本，但要取得耐震、綠建築、智慧建築、無障礙獎勵都要多花錢，扯到錢，就會開始思考要不要拿那麼多獎勵。
透過2.的說明，你會發現，成本越低，建商需要分回的比例越低，而建商分回比例越低，屋主看到數字就越高興。同上例，假設不做耐震、綠建築、智慧建築、無障礙的成本只需要25萬/坪，價錢稍低可以賣98萬，25/{98*(1-20%)}=31.89%，以分配比而言，屋主可分回68.11%，誰會想選62.5%？但實際呢？
以容積225%，銷坪係數1.55為例，假設30萬的成本可以拿到容積獎勵40%，屋主每坪土地可以分回2.25*(1+40%)*1.55*62.5%= 3.0516坪，價值305.16萬，假設25萬的成本只可以拿到容積獎勵28%，屋主每坪土地可以分回2.25*(1+28%)*1.55*68.11%)=3.04坪，價值297.92萬。
4.要馬兒好要給馬兒吃草。基本上毛利抓20%，還要給代銷公司5%，又要付營業稅、繳營利事業所得稅，一個案子3年下來，說是毛三到四也不過分，若是小基地個案，可能要抓到30%。
5.前面講的62.5%或是68.11%都是全案概念，也就是說假設全部基地面積300坪，全部的屋主可以分回300*2.25*1.4*1.55*62.5%=915.47坪或300*2.25*1.28*1.55*68.11%=912.13坪，但那並不重要啊，重要的是個別屋主到底可以分到多少？這個就必須講到最重要的觀念也是最難搞定的部分，就是原建物之間的相對價值。
很多都更或危老案會用到估價，幾乎所有屋主關心的是，我家估多少錢，不能估低了，估低了會生氣。
假設300坪基地只有一到四樓共四戶人家，且面積大小一樣 (通常公寓形式的房子，樓上樓下權狀面積都一樣)，一樓估出來的價格每坪60萬、二樓50萬、三樓48萬、四樓45萬，則一樓分回60/(60+50+48+45)*915.47=270.58坪，依此二樓分回225.49坪、三樓分回216.47坪、四樓分回202.94坪。
假捨你家是二樓，覺得估低了，每坪應該值60萬，我們就重新估一下好了，一樓75萬、三樓58萬、四樓55萬，這時候二樓分回的面積是多少呢?可分回60/(75+60+58+55)*915.47=221.48坪。
由此可知，重點在於相對值而不在於絕對值，當然最大的問題會在於我覺得我家一坪60萬，但我覺得你家一樓才值50萬。
寫到這邊，朋友的問題很想回答他，但基地範圍不確定，房屋相對價值不瞭解，在不了解全案的狀況下，隨便給單戶一個數字，反而容易害他產生定錨效應，好心辦壞事，案子會成變不成。
酪梨拿鐵咖啡，好喝!!!
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