都市更新理易明

二、容積移轉可興建之房屋全部由建商分得：這一點說起來無可厚非，建商為了給屋主比較好的條件，會想辦法提高容積獎勵，但因為容積移轉會造成土地持分減少，除非一開始便已經將容積移轉考慮進來創造較佳條件，那應該先講清楚，否則應給予適當面積補償。

三、合約寫的是合建，由建商出資，卻隱約提到 「 合建土地……向信託銀行辦理相關融資 」 ，並在代刻印章及使用授權書中寫有「融資及抵押權設定 」 等字眼。雖沒有提到用地主土地融資，卻隱約有一條脈絡。

四、接到通知30日內騰空地上物，要在一個月內找到房子並搬家，不是做不到就是有點急。

五、超選部分已可分配權值面積5%為限：假設可分回來30坪，5%就是1.5坪，如果規劃設計裡面都是32坪以上，會不會變成只能領錢走人？這部分沒有說清楚。

六、該合約得不經地主同意轉讓與第三方，如果未來是轉讓給更大更好的公司就算了，如果不是呢？

      方達對媽媽的的描述，大概是對強震23秒、餘震32年的最佳註解：「七六年地震，把我媽這輩子全都毀了，那心都碎成了渣一樣，倒的房子都蓋起來了，可我媽心裡的房子，再沒蓋起來，32年了，老太太心裡就守著這些廢墟過日子」。

      所以元妮拒絕老牛的追求，那年的年夜飯，兒子讓她去杭州，她回說：「你爸你姐在這兒呢，我哪都不去，我們唐山不能沒有家，你爸你姐的魂回來了，不能沒地兒去」。兒子讓她找個老伴，「要不是他拽我一下，我就進去了，哪個男的能用命對我好啊，我這輩子就給他當媳婦」。兒子要幫她買間新房子：「再搬，還得說(每年祭拜的時候，都得說咱家怎麼走麼走)，說不動了，沒勁說了，就那兒(災後的家)吧，哪都不去」。

      當方登與方達因參與汶川大地震的救災工作而相認，終於回家，老太太還一直惦記著當年答應女兒的「西紅柿都給妳洗乾淨了，媽沒騙妳」，得是多大的痛才能記得這麼深？我無法想像，如果這事發生在我身上，我會是甚麼反應？只看見元妮緩緩下跪對著相隔32年的女兒說：「我給妳道個歉吧，妳是從哪兒冒出來的！這麼些年，妳咋麼就不給我個信呢？我還以為妳跟妳爸在一塊兒呢。我成天的惦著你們倆啊，我惦著你們32年，你們咋不理我呢？妳到底是上哪去了？妳怎麼才回來呢! 」是惦著，也是折磨著，日日夜夜，全年無休。

      最後一場戲是全家去給方大強掃墓，打開方登的衣冠塚，裡面放著從小學到高中，元妮每一年開學都給她買的課本，這一刻，方登終於放下心裡的委屈，她問媽媽：「媽，這些年，妳是怎麼過來的呀？」老太太淡淡地說「我過的挺好的。」方登：「女人一輩子，有幾個30年啊？」老太太也只是說「我要是過的花紅柳綠的，就更對不起妳了。」方登在最後抱著媽媽泣不成聲的哭喊著無法原諒自己，只能不斷的說對不起。

      藍天之下有白雲，白雲之下有大地，我不是悲天憫人，只是不忍見地牛翻身時，滿目瘡痍，只是不忍見生離死別後，只能後悔地說對不起，只是不忍救難人員冒著生命危險，我們也只能在事後說聲辛苦了謝謝您。

      雖然人微言輕有如蜀犬吠日，但不斷的汪叫，總能有幾個人能聽見，希望聽見的你能將訊息傳遞出去，老房子慢慢改，一棟一棟變安全。

2021/12/23 下午 天氣陰。從公司到公司的路上，我請自己喝咖啡，最苦的那種，沿路淚流；終於能提筆寫寫關於「唐山大地震」這部電影的一點心得。

Because I know that I can do something。

強震23秒，餘震32年。

李元妮：沒了，才知道啥叫沒了！

        根據維基百科所述：這部電影敘述「1976年7月28日凌晨發生的地震，將唐山市在23秒之內變成一片廢墟。一位年輕的母親在面對兩個孩子只能救一個的絕境下，無奈選擇犧牲姐姐而救弟弟。這個決定改變整個家庭的命運，也讓倖存者陷入一個難以彌合的情感困境，但一家人終究在2008年的汶川大地震時重逢且釋懷。」

故事圍繞三個人：李元妮、方登和方達。

        「方達快跑」，看得出方登是護著弟弟的；「先讓媽吹」看得出姊姊是早慧懂事的。這樣貼心的小棉襖因為一場天災，心痛了多少年。

        樓塌了，一塊板壓著姊弟倆，當救難隊問媽媽：「只能救一個，快拿個主意吧。」你若是當媽能怎麼想：「我求求你們啊，都救啊！」可是一塊板，翹這頭壓那頭，翹那頭壓這頭，餘震不斷再不救都沒了，救哪個？「救弟弟。」姐姐還那麼小，還清醒著，即使歷經人生波折，她自己也有了孩子，但「救弟弟這三個字，就寫在我耳朵邊上，我不是不記得，我是忘不掉」，她養父勸她：「登啊，可妳要記得，親人終究是親人」方登嘶吼著：「可是我就是忘不掉」。救弟弟的聲音那麼輕，三個字擊碎了甚麼？當方登在拉屍體的車上醒過來後，為什麼寡言？為什麼沉默？當她男友要她把肚子裡的孩子拿掉的時候，方登回他：「你哪知道甚麼叫犧牲啊！！！」。是的，沒經歷過的我們，哪知道甚麼叫犧牲啊。無法想像那該有多心痛？

        對李元妮而言，活著難道就好受？災後方家的奶奶要來帶走斷臂的孫子，元妮的心情「我對不起您，對不起大強，對不起方登、方達，就我一個人沒事。我答應您，帶他走吧！只要能讓他享福就行」，要不是她的小姑厚道，勸奶奶「我們把方達帶走，那差不多就是要了元妮的命啊」，全劇終，那麼地球也差不多可以少砍一些樹，省下不少衛生紙。

寫不下去了，有東西要跑出來了，我要去找衛生紙了。

2021/12/21 冬至 7:00pm 天氣雨。這次是一位滿腔熱血的青年，他想自辦都更，鄰居們一起住安全的新房子。

        但他沒概念，也不知如何從網路上獲得所需的知識與資訊，因為LINE群組的緣分，我獲得一杯免費咖啡。

更正，咖啡不是免費，只是有人幫我買單了。

        基本上，因為沒概念，都是聽說，所以諸如:是不是蓋越高可以分越多?聽說有人一戶可以分三戶；合建分回來的不夠，一坪營造費用30萬，我想多買10坪為甚麼不是300萬?給建商改建錢都會被建商賺走；84年以前的違章不是已經合法了嗎？加蓋的面積應該也可以分房子吧？很多觀念都需要重新架構，更不用說什麼都市計畫、容積率、都更條例、危老辦法、建築規劃等相關法規的內容了，而當我們要談分配，要知道一坪可以蓋幾坪，都是必須按照法規規定，而一般人與法的距離，大概就是天高皇帝遠的那種感覺吧。

        人制法，法治人。我個人覺得都更改建以法、理、情的順序來談，會是一個比較漸入佳境的順序，從這次的經驗，更深深覺得如何讓這些每個字分開都得懂，但合在一起就看不懂的法令，以更簡單明瞭的方式，讓想改建的人有基本觀念，是非常重要的事。

        所以我最後告訴他，先不用預設任何立場，也不用管如何分配，有這個心，先把想改建的想法傳遞出去，凝聚有意願改建的鄰居，以分享的方式來告訴他們，手中所持有的這塊土地與這棟房子具有什麼樣的價值與意義，又可以遇見什麼樣的未來與願景，而等水到的那一天，便是渠成之時。

2021/12/10(五) 3:30pm 天氣陰。第一次有網友約我面對面作改建諮詢。

《我寧可現在當義工，還有咖啡可以喝，也不要地震過後當義工，只能眼淚流》

        他家一樓的房子最近有人來談危老改建，已經開了兩次會，建商基於土地持分開出樓上樓下都一樣的條件。網友家的一樓有做店面使用，如果樓上樓下坪數一樣，哪能夠啊，基於不想吃虧也不占人便宜，他已經上網爬文爬了一個多月，期間也問過代書、仲介以及在建設公司當老闆的朋友，當然有得到一些答案，但他想知道會不會被當成釘子戶。

        因緣巧合，網路牽線，於是得以享受一杯免費的咖啡。

        代書告訴他地價分配率（樓層別效用比）的概念，要去估不同樓層的價格，但就只是概念；仲介告訴他，你家一樓大概可以賣82萬，樓上差不多45萬，算一下約為1.8倍；建商朋友說他們公司都直接買地，都更危老整合太麻煩，你可以等建商開條件再往上加，加到建商想要不做了，就差不多了；至於網路上的資訊，更是眾說紛紜，莫衷一是。

愁啊。不知哪個才是正解。

而切入的面向會影響你的決策。

我問他：房子總有一天會老舊到不能住，到那個時候只剩下土地價值，那麼你家的一坪土地跟樓上鄰居的一坪土地，有什麼不同嗎？

他認同這個講法可接受，但現在房子還在，而且是店面使用，售價可以是樓上的1.8倍，我若要求1.8應該不過份吧？

我問他：一間店面一年可以收租50萬，賣你1000萬，你會不會買？

他說：當然會，5%的投資報酬率算高了。

我接著問：若這房子10年後必須改建，取回全部坪數要再花營造費用1000萬，雖然之後一樣可以繼續出租，你還會覺得划算嗎？

他回答：似乎沒那麼划算了(才收回500萬，又要花1000萬)。

我：若50年後才會改建呢？

他：好像又覺得划算了。

        台灣的交易習慣是看房子的坪數，價格現在有了實價登錄，賣家看最高的那個價格當地板價，買家看最低的那個價格當第一次出價；買來投資的話，就算算租金投報率，好像不太有人會去考慮剩餘耐用年限，以及如果沒轉手的話，早晚要面對的改建問題。

        我曾碰過一個業餘投資客，買了一間隔成四個套房出租的房子，覺得買便宜了，投報算起來7%多，但鄰居正常土地持分9坪多，他只有1坪多，當時覺得沒關係，現在談改建，虧到姥姥家，想說繼續出租吧，總是有不錯的收益，結果幫他細算再租30年，相比再跟鄰居買持分補足，而且是用正常土地價格購買，總算到姥姥家門口。當然，這又是另一個故事了。

        回到正題。土地價值一樣大，那是幾十年之後的事，我們現在談的是民國110要改建的事，一樓應該要分多少才合理？

我們又要上數學課了。（非以網友家為例）

1.土地一坪就是一坪，能蓋多少房子是固定的，不會因為你家是店面，政府給你家的容積就比較多。上述如果你能同意，我們就當成大家都一樣。例如：算出土地一坪市價150萬，你家10坪，我家10坪，大家都價值1500萬。

2.活在當下，我們尊重也必須尊重現在的使用狀況所展現的不同價值。而價值的展現，最簡單也最容易讓大家接受的方式就是租金的差異。例如：假設店面一個月租10萬扣掉稅費成本實收8萬，樓上住家一個月租3萬，一樣要扣稅費成本實收2.5萬。

3.房子還能繼續使用的時間越久，對高收益的房子越有利，所以我們不會去參考經濟耐用年限或是政府訂的建築改良物耐用年數，會以大家比較能接受的物理耐用年限來計算，視屋況我會建議抓80年或100年。例如：現在屋齡50年，預估再使用50年。

4.因為利率的關係，未來的1塊錢，不是現在的1塊錢，所以我們要把未來50年，每年拿到的租金換算成現在的價值。所以2.的租金收益，不能直接8萬*12個月*50年，而是要用年金現值的概念（假設年利率5%，以每年8*12=96萬，共50期），算出50年店面租金的現在價值=1753萬，樓上鄰居（假設年利率2.5%，以每年2.5*12=30萬，共50期）=851萬。

5.所以一樓土地+建物=1500+1753=3253，樓上=1500+851=2351。3253/2351=1.38。一樓店面分的坪數是樓上的1.38倍，尚屬合理。

        這邊要注意的是，坐在檯面上，每個人都有翻桌的權利，條件若是不滿意，那大家可以等房子倒掉或不能住人，再來談按照土地持分分房子。一樓的人，切莫以為有店面價值、不用爬樓梯、前後院有增建，所以姿態便高，因為房子垮的時候，通常先壓下面，不會先壓樓上；樓上的也別總是想著，等房子垮了，大家就一樣大了，得等多久。彼此尊重，理性溝通，加上專業解說，打造更安全的家才是真的。

        兩個小時的交流，深深覺得，其實都更改建不難，難在公說公有理，婆說婆有理，彼此的道理無法說服對方。如果能有一些大家都能接受的說法，其實溝通很快。

願為都更傳教士，廣傳都更理易明，歡迎有需要的網友，帶上資料，叼擾您一杯咖啡，聽我娓娓道來。

#承上例，收租高的人收租時間越久越划算嗎?

#年利率5%，以每年96萬，共30期=1476萬，年利率2.5%，以每年30萬，共30期=630萬，(1500+1476)/(1500+630)=??????

#跟想像的不一樣，很有趣吧!!

#複利的力量，可以載舟亦可覆舟，刀有兩刃存乎一心。