都市更新理易明

改建，整合的人就像吹了一個氣球，然後每一個地主都來戳。

        感謝過去一年，來過都市更新理易明的朋友。希望這小小的筆耕，有幫助到大家，在改建的路上更為順遂。也預祝各位兔年行大運！

天雨的星期天，趕赴屋主的約會，需要在哪邊，人就在哪邊。

在捷運的車廂上想著，其實案子都不好談，談不成無非再談下一個。

可要真有不幸的那一天，曾經沒談成的案子，樓塌了、人死傷。

捫心自問：會是輕輕的一句活該，還是滿滿的半生愧疚？

    因緣際會，昨天去板橋開了一場教學性質的說明會，教住戶如何開建設公司。因為如果屋主能擁有建商思維，自然就知道怎麼跟建商談條件。

    結束後，頂著寒風騎著摩托車，邊騎邊回想剛剛的120分鐘。

    因為不懂，所以住戶對建商的不信任，好比人在黑暗之中，每個影子都像害人的鬼。

    因為不信任，所以就算建商給到自己想要的條件，也會懷疑是不是吃了虧。

    新北市有一句口號：「我們都更好了」，但真實上演的可能是爾虞我詐、逐利忘義。房子是ㄉㄨㄍㄥ好了，但我們真的都ㄍㄥˋㄏㄠˇ嗎？

    其實願意花點時間，認真瞭解都更危老以及基本建築相關法令，並沒有想像那麼難，就是小學生的加減乘除而已。

    只是只是只是，那麼多的危險老舊建築物，需要他人協助，可是可是可是，我的力量就只有這麼一點點。

    真心期盼，有更多的人能夠加入都更傳教士的行列，讓更多的住戶能夠從最基本的：

@什麼是容積率？什麼是公設比？

@一坪可以蓋幾坪？

@房價成本與分配比例的關係？

@我可以分回幾坪？

@如何選屋分屋？

@如何取得安全保障？

@如何辨別真正一條龍的全案管理還是大隊接力式的拼裝車？

⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

若您願意加入，我願傾囊相授，請您與我聯絡。🙏🙏🙏（單純只是想賺錢的不要來，這工作沒想像中的好做）

        更新存在信任之前。

        講真的，在應分得的房子還沒登記到自己名下之前，對不少的屋主而言，「信任」就是一種自我安慰吧，所以說房子更新改建會發生在信任之前。

       畢竟人心隔著肚皮，上面的說法當然有點誇張，但也確確實實反映出想取得屋主的信任，真的很不容易。

        僅僅幾場說明會，加上幾次的拜訪，丢了本合約書過來，就準備要把舊房子拆了蓋新大樓，如何能放心？怎麼能放心？

        因為不放心，所以要求建商要畫圖，只是圖畫了又如何？我沒見過開發階段的圖面跟建照申請是一樣的，充其量就是貼符假裝不怕鬼。也有要求建材表的，只是有建材表又如何？上面列了好幾個品牌，還沒發包前，誰也不曉得會用哪一個，更重要的是圖面還沒確定，光看建材表有用嗎？就只是說服自己，戴上戒指就可以幸福一輩子。

        跟兩個人交往一樣，信任要一點一滴慢慢累積，只是更新的整合等不了那麼久，時間就是金錢，只能阿Q的用一紙契約，勇敢的跳下去。

        有人說，如果整個案子可以公開透明，我就願意相信。這又是一個雞生蛋、蛋生雞的問題，第一，案子還沒開始要怎麼透明給你看？第二，建商真的脫光了，你願意相信嗎？你有足夠的專業判斷嗎？上網查、到處問就能得到答案嗎？

        人生很難，做人更難，但我相信人對了，事情就對了。試著相信，會有機會遇見對的人；心存懷疑，通常會遇見壞的人，因為壞人肯定會無所不用其極的讓你相信他是好人。而好的人不一定是對的人，你問那些領好人卡的人就知道😂。

        該相信誰？回到專業，整合的專案人員要懂都市計畫、使用分區、價值估算、都更條例、危老條例、獎勵辦法(跟權益有關)、基本建築相關法規、設計與美學、市場價格、未來趨勢、產品定位、空間規劃、建材設備(跟品質有關)，有時候還牽涉到屋主個人財務規劃；更重要的是回到人與人之間，願意站在屋主的立場思考，不會為達簽約而隨便承諾，負責到底不會中途落跑，誠意放在心裡不會常掛嘴上，大概也就八九不離十了。

        期待，有那麼一天，信任會發生在更新之前🙏。

        夜深了，晚安！

從2020.11.20的第一篇開始，在牛年的除夕夜紀錄自己的里程杯，總共累積4606個點擊。

73篇文章，以［一坪換一坪？炸鍋了！！］724個點擊奪冠，顯示這個話題是大家最關心的；第二名是［需要建議嗎？］以293個點擊居次，更堅定我的初心，希望有機會能幫助需要幫助的人；再來是［一樓頂加萬萬歲］，我想這個問題應該是許多改建的殤，以189個點擊拿到第三；第四名是［我不想都更］；第五名是一坪到底可以蓋幾坪］。

從點擊排名，似乎可以看出在都更改建的過程中，多數人所關心的面向。無論如何，我將持續將自己的心得PO在這裡，新的一年也請大家繼續支持，祝福大家虎年行運，改建順利！

        近日，因為一坪換一坪的新聞，試著在網路上留言，而與網友有一些討論與交流。深深的覺得，很多日常生活當中的理所當然，其實我們未曾去深究（當然也不可能樣樣深究），也因此當談到舊屋改建這件事，彼此之間的認知差距，可以是天與地。

        不就是拆掉舊房子蓋成新房子嘛，對屋主來說只是「改建」兩個字，但是從整合開始到完工入帳整個結案，中間需要用到的社會工程學、心理學、都市計畫、使用分區、價值估算、都更條例、危老條例、獎勵辦法、建築法規與限制、消防法規、其他相關法規、設計與美學、市場價格、未來趨勢、產品定位、空間規劃、建材設備、執照申請、施工營造、政府稅費、銀行貸款、廣告銷售⋯⋯⋯，有時候還牽涉到屋主個人財務規劃，個人4年大學加20年不動產相關經驗，都不敢說有多懂了，如何能期待一般民眾，只是看看新聞或上網爬文就能清楚瞭解。都更危老推動之難，也就可見一斑了。

        這也合情合理，沒道理吃碗飯，還要管稻子怎麼種出來，米要洗幾遍，電鍋要加幾杯水。

        最慘的是，就算你說的是真的，也不妨礙別人不相信，這些房地產的專業當然不是無價之寶的「無價」，但常常被當成一文不值的「無價」。

        路還很遠，Keep Walking，不當都更有緣人，願為都更傳教士。  

關於改建，你會不會擔心…

    1.房子改建之後會不會變小?

    2.房子拆掉蓋不起來怎麼辦?

    3.會不會把我的土地拿去貸款?

    4.每一家都說品質好，到底品質會不會好?

    5.跟建設公司合建會不會吃虧?

    6.想自己出錢把全部坪數拿回來又怕不懂工程營造?

    7.住新房子真的有比較好嗎?

    8.住新房子會增加多少費用?

關於改建，你會不會想要…

    1.地震來了不再害怕。

    2.上樓坐電梯，不必爬樓梯。

    3.車停地下室，小孩免淋雨。

    4.漏水壁癌水壓不足一次解決。

    5.有新房子住，還可以資產增值。

    6.有消防設備，還有逃生樓梯。

    7.有樓板隔音，樓上樓下互不干擾。

    8.不再聞到樓下煙味。

打殺心中疑慮  才能實現期待。

拜訪一位屋主

他家的地，很多人來談過了

聊著過往的歷程、街坊的想法

開發人員的貿然

           錯誤的引導

                  為了成案的遮掩與忽視

埋下盤根錯節與齟齬

法令從來不是問題，它靜靜的等著，觀念才是

改建從來不缺開發者的盤算

改建除了需要理法情

更需要    溝通與聆聽

                          一場覺旅的過程

人生路上，

真正的過失、錯過與失去，

不是擦肩而過的機緣，

不是失之交臂的貴人，

不是有緣無份的舊愛，

而是那些原本有機會改正的錯誤，

機會錯過了就失去了。

心懷僥倖，容易晚了。最難是那早知道！

        根據維基百科的解釋，「慢性病」是指人類的身體狀況或者是疾病，其指「持續的」，或者發病需要「長時間的」，或者是「隨時間推移而發展」的疾病。因為慢，大部分時間身體也沒怎麼樣，歌照唱，舞照跳，常常覺得沒甚麼關係，就沒太去注意，但健康已是悄悄溜走了。

        房子是人的生命中，很特別的一種物體，它是一個空間，卻可以是港灣，可以是驛站，可以是幸福與溫暖，也可以是愛恨之所在。

        因為它生病不太看得出來，也不會叫痛，而且大概是鑽石以外，我們所認知能使用最久的東西，所以談改建，常碰到地主的反應是「就住得好好的，只是舊了點，幹嘛要改建!」。

        會漏水，反正不是天天下大雨；有壁癌，看起來不太舒服但又不影響生活；管線老舊(怕走火)，花錢(通常不少)換一換就行了；沒樓梯，就把膝蓋保養好；沒車位，附近租一個也能湊合著；結構強度可能不足，但921地震我家也沒事……，住是住得好好的，只是房子的老化像極了慢性病，平常沒事，卻總在不經意的時候令人措手不及。

        像極了慢性病，但幸好，房子可以重新改建，人類就只能乖乖聽醫生的話了。

        也像極了人生，總是會有或大或小的不美好，卻覺得還過得去便忍耐著、受著。

        搭乘公車回家的路上，隔著滿是雨珠的車窗，望向略顯模糊卻又光影掩映的街道，一幕幕匆匆像極了人生，思緒流轉，念頭油然。

        人生路上遇見美好是一種幸福，如果住新家是美好的，怎麼捨得在談都更改建的一開始就搞得不開心，我深信，開心都更遇見美好，才是幸福。

        推動的人要更努力啊，如何讓屋主願意信任，如何在坪數之外給屋主更多對家的認識，如何讓屋主感受到專業是有價值的，都是都更路上做不完的功課。

        想像中，完美的都更不是屋主只會問：我能分到幾坪，而是透過專業引導，讓屋主先有新家的模樣，在衡量理想與現實之後，能夠付諸實現。

透過臉書裡一篇商業周刊的文章，

講的是一位在房地產服務的律師所做的善行，

他看過太多風雨，試著，用科技解決問題。

在下面的留言中，看到這一段話：

「你出遠門時會記得交代家人一些事，死亡是趟最遠的旅行，卻不交代遺言，這不是很怪嗎？」

睡為小死，死為大睡，睡前道晚安，好人一生平安。

房子改不改建無所謂，因為舊房子兄弟姊妹反目成仇，老死不相往來太好笑。用好笑形容是因為真的很好笑。不怕萬一的人，通常都怕一萬，少給我一萬，我就讓你有萬一。

有需要的人，請上App store 搜尋「遺囑產生器」，看見777，就給它按下企^_^。

祝大家都更快樂，危老成功。🙏