今天的冒險是：提高容積率到底是不是都更萬靈丹？
常常選舉到了，就會有人主張提高容積率加速都更（才有更多選票可以拿）。也有不少房地產大佬會呼籲放寬容積率（才有更多生意可以做）。
整合最常碰到的就是：要是新房子比現在住的還小，幹嘛改建。
放寬容積率，可以分的比較多，似乎是解決問題的好方法。我們就來算算看要放寬多少，才可以滿足室內一坪換一坪。
殺頭生意有人做，賠錢生意沒人做，建商拿分回來的房子去賣，要足夠支付全案的成本加上所需的利潤，才有可能進行個案的整合開發。而分配比例受到【預估售價】、【預估總成本】、【建商利潤率】影響，簡單來說，建商須分回比例為：預估總成本／{預估售價*(1-利潤率)}
以台北市使用分區住三基地面積50坪，建蔽率60%的五樓公寓為例。
舊建物基地50坪建蔽60%，單層面積50*60%=30坪，總面積30*5層樓=150坪。新建物公設比35%，屋主要求室內一坪換一坪，全部屋主要分回新建物面積150／(1-35%)=230.77坪
假設預估售價每坪100萬，預估總成本每坪30萬，建商一個案子進行3～5年利潤率抓個20%，則建商分回比例＝30／{100*(1-20%)}=37.5%，屋主分回62.5%。
我們只要在這50坪的基地上面蓋230.77／62.5%=369.232坪，就可以讓原屋主室內一坪換一坪了。
50坪基地蓋369.232坪需要多少容積率？假設這個案子走都更可以拿到50%容積獎勵，銷坪係數1.55，我們需要將原本住三225%的容積提高到369.232÷50÷1.5÷1.55=317.62%，大約提高41.2%的容積就可以辦到了，似乎不是很困難。
但重點是，台灣有多少地區的房價可以到100萬？中南部的鄉親也想室內一坪換一坪啊！我們把中南部的房價漲到50萬計算，材料不要用太好，預估總成本每坪25萬就好，重新算一遍，建商分回25／{50*(1-20%)}=62.5%，屋主分回37.5%，屋主們要分回230.77坪，所以要蓋230.77／37.5%=615.387坪，容積率要提高到615.387÷50÷1.5÷1.55=529.37%。
而上面的算法，有個部分是弔詭的，50坪土地蓋369.232坪若申請按原建蔽興建，大概是蓋369.232／30=約13樓，一坪成本30萬，50坪蓋615.387坪大概要蓋21樓，成本變25，敢住嗎？
無意挑起任何對立，但若放寬容積率只是讓台北市的人可以室內一坪換一坪，您真的能接受嗎？如果要讓全國都可以室內一坪換一坪，容積率要放寬多少呢？
真的很不想說：笨蛋！真正的問題是觀念(貪念)不是容積率 （房子＝錢）不夠。
很簡單的道理，不足才需要增加。（如果硬要說難整合、沒錢賺也是一種不足，那我就沒辦法了）。
從簡單的幾個面向思考：
◆ 台灣面臨少子化，房子不夠，所以需要放寬容積？？？
◆ 台灣有很多人流落街頭，房子不夠，所以需要放寬容積？？？
◆ 光台北市的巷弄裡面都還有不少的空地、停車場，沒蓋房子所以房子不夠，所以需要放寬容積？？？
我想，真正的問題是買不起吧，放寬容積率房子就會變便宜嗎？
上面所討論的放寬容積，其目的只是為了滿足屋主，建商的成本依舊，用膝蓋想，房價會變便宜嗎？
再回頭思考，為甚麼會有提高容積率的聲音出現？
難道不是因為原屋主不想面積縮水又不想花錢，所以不滿意現行容積率下的分配條件，因此只要增加容積，就可以讓來購買容積獎勵多出來的房子的人幫忙出所有費用，這樣原屋主可以不用花一毛錢，就拿回跟現在一樣大甚至比現在還要大的房子加車位加電梯加公共設施加更好的品質．．．．。
Oh My God！什麼樣的觀念讓人覺得改善自己的居住安全應該免費？台灣社會甚麼時候變成自己的事情要別人來買單？照這個邏輯，我覺得舊車不環保，也來建議一下政府，舊車換新車不用錢啊。
而且現在因為公寓不能改建就要放寬容積，那等華廈要改建的時候呢？大樓也有四、五十年的，等大樓改建放寬的容積就更多了吧。有錢已經搬到新大樓，舊房子是出租給人家的（反正地震倒了壓到的是房客），咱們就繼續等，等越久賺越多！！！
要推動都更，放寬容積只是飲鴆止渴，能不能治貪不知道，但肯定不能治本。真正該調整的是觀念，除了古董，哪個東西舊換新不用花錢？況且，如果平常都有在買保險了，花點錢改建成更安全的房子，不也是對生命財產的一種保障嗎？
要推動都更，蘿蔔已經給了，除了正確觀念的宣導，透過有棒子效果的政策，加強拆除頂樓加蓋、一樓外推，取締路霸佔車位，推動一定屋齡以上的建物強制做房屋健康檢查，改建自然就會比較好推動了。當然，有可能下一屆就選不上了。
異想天開。台灣是民主法治的國家，享受權利的同時也應該負擔相對之義務。因為不想面積縮水或是不想花錢，屋主絕對有權利不同意改建，我們也不能強迫人家一定要改建。但集合式住宅，房子連在一起，覆巢無完卵，危言非聳聽，大家安危休戚與共，一個人的消極不作為，可能會影響到全體住戶；是否可以制定法令，明定整合達一定百分比以上之個案，經結構安全性能評估結果未達最低等級或其他條件，不同意戶不想改建，大家只好陪他一起賭明天，但若未來發生地震，而房屋結構安全性能不足致造成他人損害時，應負一定比例賠償責任的義務。
回到實際面，在買中古屋的時候自己就要算清楚，房子通常有兩張權狀，分別代表土地與建物的價值。土地部分除了天崩地裂河水淹沒外，就算被隕石撞到還有個坑在，基本上可以永久使用，所以去查去問現在的土地行情，乘以持分面積，大環境波動不大的狀況下，這個金額基本上買了不會吃虧。然後問自己願意花多少錢去擁有那個大地震來的時候可能不太安全的舊舊的屋殼。千萬不要以為舊房子都可以等著都更發大財，不合理的中古屋價格，會讓你買房子的錢+蓋房子的錢>直接買新房子的錢，房子一買下去，連鄰居都會都更改建遙遙無期。(買一樓外推或頂樓加蓋的更應該注意)
#希望不會因為這篇，成為全民公敵!!!
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