都市更新理易明

拜訪一位屋主

他家的地，很多人來談過了

聊著過往的歷程、街坊的想法

開發人員的貿然

           錯誤的引導

                  為了成案的遮掩與忽視

埋下盤根錯節與齟齬

法令從來不是問題，它靜靜的等著，觀念才是

改建從來不缺開發者的盤算

改建除了需要理法情

更需要    溝通與聆聽

                          一場覺旅的過程

        談都更改建應該沒有人不希望條件好一點，坪數多一點，想拿金牌，今天來談談怎麼拿到想要的金牌。

        溝通不外乎法理情，我們試著從這三個角度切入，看能不能還原出條件的真相。

        從「法」的角度來看，台灣的建築法受到土地使用管制規範，撇除建築線以及路寬的問題，一坪土地能蓋多少坪要看都市計畫規定的容積率，重點來了，容積率是賦予土地的，能蓋多少坪的房子，就看持有幾坪土地，土地面積x容積率x銷坪係數=這塊土地可以蓋多少坪房子，而從土地與容積率的關係來說，就算有容積獎勵或容積移轉，法所當然的也是看土地多寡，因此地主能分回多少房子，最直擊的就是個人土地持有面積。

        照上面的說法，一棟公寓不管幾層樓，大家土地持分一樣，難道蓋成新房子以後，大家也都分一樣嗎?那一樓的方便性、前庭後院，還有頂樓的屋頂使用權甚至頂樓加蓋，是空氣嗎???如果要大家都分一樣多，那乾脆留著舊房子繼續住，只看土地大小的話，那就等房子沒了再說。因此在台灣是沒有人在講法的啦。

        從「理」的角度來看，現在就是有房子矗立在土地上，房屋自有樓層高低及其不容忽視的使用效益及價值在，也因此造就市場上相同條件不同樓層的房屋買賣，即使面積一樣也有價格的高低差異，排除少數特殊因素，不說別的，一樓就是比樓上貴，如果是店面使用的話更貴，頂樓在有加蓋的情況下，也會比中間樓層的價格來的高，即使是中間樓層，因為要爬的樓梯階數不同，價差存在是必然的。通常如果鄰居之間對於樓層價差無法達成共識，比較好的解決方式就是找一個第三者—不是找小三，是找估價師出報告書。

        「情」的部分又要如何看待呢?套一句牡丹亭裡面的：情不知所起，一往而深，反正因為跟這個房子有著某種神秘、複雜、難解的因素，所以必須給我「足夠的」坪數我才要改建，我不是貪心，我只是需要足夠的坪數，如果不能滿足這個條件，那麼我就只好繼續承擔地震的風險，住在原來的房子裡，等待房價漲、營造跌、容積增。

        關於「足夠的」這三個字，如果不想學小孩子躺在地上說這不是肯的雞，情不甩法與理的關鍵在於情必須在理之中，必須去判斷鄰居因為不想爬樓梯、想要有車位…的種種渴望下，願意忍痛犧牲並接受減少部分面積，來成就住新房子的願望。若是一味的只管自己足夠，不管他人吐血，超過鄰居能忍受的極限，那就真的只能大家一起繼續守護「美麗」的家園，直到真的「沒力」再說。

        法是情理的基礎，無論是講情理法還是講法理情，改建在情理之中叫「合情合理」，情離開了理便成為「無理取鬧」。

        人生最怕意難平，改建最怕欲難平。在人生的各項競賽中，有誰能樣樣都第一嗎？拿不到金牌，比起甚麼都沒有，銀牌也可以，銅牌也不錯。金牌人人想要，但在都更改建的路上，若是人人都想拿金牌，就是三個和尚沒水喝的下場，想要的坪數再多、條件再好，房子沒蓋起來，都是紙上富貴一場。

朋友說：

我有一個同事他們家有人來談改建，他想問問建設開的這個條件合不合理。

我說：

30元的成本賣40元與20元的成本賣35元，哪個合理？成本、售價、利潤，他是用哪一個來判斷合不合理？

朋友說：

現在有實價登錄了，大家預估的房價應該都差不多吧！所以重點是成本囉？

我說：

土地談好並不是房子馬上可以賣，大家對未來房價的看法不同、賭性不同，也有可能差很多。成本建商說多少他就會信嗎？

朋友說：

如果建商利潤抓低一點，肯定條件可以給的好吧？

我說：

你說的對，建商房價抓高，成本花少，利潤抓低，條件就可以給到最好。但估的高房價卻沒有上去，成本花少，品質不好，或是像這一年來營建成本大幅增加，為了搶案子，利潤又抓低低的，結果蓋越多賠越多，換作你是建設公司老闆，你會怎麼做？

朋友說：

哈哈，要嘛偷工減料，不然就給它丟著變爛尾樓囉。

我說：

殺頭生意有人做，賠錢生意沒人做，你說的兩種狀況的可能性會非常高，不過還是會有那種有良心的建商，小賠還是忍痛把它蓋完，等景氣好再從其他案子賺回來，畢竟投資有賺有賠，好口碑細水長流。

朋友說：

這麼說起來，坪數給的多並沒有一定比較好。

我說：

遠離合理即是風險。你有沒有聽過，情人會離開你，兄弟會背叛你，但數學不會，因為數學不會就是不會。合建簡單來說就是建商分到的房子，能賣的價錢要大於成本加利潤，當三個數字都合理，條件就合理。

        當然，理論上來說是這樣，但以我的經驗，大部分還是以哪一家可以給他最多坪數就是好的。

        屋主聽不明白，終究還是我沒說明白啊！

        屋主的兒子打電話來說：不蓋了!房子蓋好拿回來100來坪，以後遺產超過億，遺產稅會繳太多，所以不蓋了。

又是一個劃錯重點的例子。

        首先，100來坪超過億，是依據市價計算，不動產的遺產總額計算是按照土地公告現值，房屋是以評定標準價格為準。把家裡權狀拿出來，上網查土地公告現值(https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landvalue/42)乘以持分面積，再找出房屋稅單看上面”課稅現值”那一欄，兩個數字加起來，你肯定絕對打死不會用這個價格出售。

      再者，屋主兒子說：沒關係啊!可以等繼承之後再來蓋。

      先不考慮未來可以都更的狀況，我們稍微計算一下，因為錯過危老獎勵增加的面積接近30坪，這個部分扣除興建成本，市價大約值2000多萬；好唄，就算以市價一億，再當作沒有免稅額與扣除額，完整的一億去課遺產稅的金額是1250萬，也就是說，把多的這30坪賣掉去繳遺產稅，還能剩下750萬，而實際遺產稅的計算，以公家認定的遺產總額再扣掉免稅額與扣除額，肯定遠遠低於1250這個數字。

        這讓我想到一個問題：假設你的收入跑不掉都清清楚楚的，繳所得稅100萬與不用繳所得稅，你選哪一個???

人生路上，

真正的過失、錯過與失去，

不是擦肩而過的機緣，

不是失之交臂的貴人，

不是有緣無份的舊愛，

而是那些原本有機會改正的錯誤，

機會錯過了就失去了。

心懷僥倖，容易晚了。最難是那早知道！

劃錯重點，會讓人下錯決定。

        有一位屋主傳了一段訊息過來，說房子不蓋了，原因是：成本高漲、獎勵減少，我們優勢也相對降低了，雖然是合建，分回來的房子不必出錢，但是要繳增值稅、瓦斯外管費、地政登記費，還有新房子要裝潢家電，感覺改建增加負擔，所以不想改建了。

        屋主畫的重點是：危老容積獎勵比前三年少了4%、必要的稅費還要繳、裝潢家電還要花錢。這也是很正常的，跟誰過不去都不要跟錢過不去，重點是現在還能住啊。

        但是但是但是，錢是問題，卻不是最大的問題。上臺北地理資訊ｅ點通，打開建物套繪圖一看，屋主家的屋齡大概40年(覺得還可以再住個20年)，到時候再都更吧。可是可是可是，左邊也蓋了(屋齡大概20年)，右邊也蓋了(屋齡大概20年)，連後面也蓋了(屋齡大概20年)，所以所以所以，20年後等你想都更的時候，如果隔壁有不少鄰居覺得還可以再住個20年，那麼或許再等個20年(總共40年)，就可以跟鄰居一起都更了。

        40年啊！！！是可以20年後不等了就自己蓋了，該繳的稅費還是要繳，就是省了20年的利息錢，還可以住的20年當中，若是屋況有點問題，到底要不要花錢，反而令人傷透腦筋，重點是，危老條例到民國116年5月31日若是沒有延長，20年後改建就只能走都更。

        重點來了。臺北市都市更新自治條例第十二條說：都更最少要五百平方公尺(約151.25坪)以上，還要經敘明理由，提經審議會審議通過。也就是說，屋主家房子所座落未改建的基地面積不到100坪，若20年後沒有新的老屋改建法案的話，容積獎勵為0。

        危老獎勵最高40%，屋主看到的是少4%，我們看到的是少36%。早晚之間如何取捨，很多時候，讓專業的來，給內行的建議，作不後悔的決定。

        看過一則笑話：朋友可能會背叛你，情人可能會離開你，但數學不會。因為數學不會就是不會。

        從上一篇來看，似乎早一點改建比較好，但說不定會因此落入文字障，被我給拐到溝裡去，所以我們以危老為例，假設一些數字算算看台北市住三土地，看看早點改建是不是真的比較有利。

◆持有土地：10坪

◆容積率：225%

◆房價：每坪80萬

◆營建費用：每坪30萬(含工程及相關費用，為方便計算取整數)

         容積225%的土地10坪，大約可以興建48.825坪的建物面積，若以建設公司毛利20%計算，以80萬的售價，30萬的營建費用，屋主概可以分到25.94坪；如果短期之內營建費用可以降低5%，則屋主可以多分1.144坪。

        好嘛，這個條件太難接受了，我們等房價漲，營建跌，等到房價漲10%，費用跌5%，因為等的有點久，容積獎勵逐年遞減假設剩下30%，這樣還可以分回26.98坪，足足多了1.045坪。

        是多了一坪啊，但重點是一坪扣掉公設大概室內多0.65坪，也就是大約2.15平方公尺，增加兩個浴缸大小，或是原本25.94坪的房子，前後左右各增加大約7公分。問題來了，房價漲10%要等多久？營建費用跌5%要等多久？住新房子的時間就少多久；但要是房價不漲反跌，營建不跌反漲，又該如何呢？

        當然，等待的這段時間，我們可以努力擴大基地，例如等個三年之後(113.05.12起)，只要基地面積有達到1600平方公尺(約484坪)，一樣有機會達到40%的獎勵值，如果幸運的房價剛好又漲了10%，營建費用跌了5%，這樣大概可以分回29.06坪，可以多3.121坪。

        1600平方公尺難不難整合我不知道，截至110.07.31台北市已核准的511件危老案件中，有30件超過1600平方公尺，不到6%的比例，而且其中不少案件是”很多年”都更整合不成，放棄不同意戶之後轉申請危老的案件，100坪(330.57 ㎡ )以下的案件有184件，200坪(661.15 ㎡ )以下的案件有367件約佔72%。

        另從規劃的角度來看，26坪跟29坪，大概就是前後左右各差約20公分，通常都會設計為2房使用，也許29坪有機會做成2+1房，只是它需要因緣俱足，也就是1.短時間。2.房價漲。3.營建跌。要等嗎?要賭嗎?心想就會事成嗎？

        那到底是早改建好?還是晚改建好呢?我們先談談合建的狀況。

◆合建：除了一些基本的個別負擔費用外，合建通常都不用另外拿錢出來，就可以得到新房子，基本上就是以土地換房子的概念。既然不用錢，原則上當然是越早改建越早可以住新房子，以相同基地條件而言，除非：

1.預期未來房價更高：因為建設公司是拿分到的房子去賣，抵付工程款之後再加上合理利潤，因此房價越高的話，建設公司不用分那麼多，就可以賣很多很多錢，那麼原屋主自然可以分比較多。

2.預期未來成本更低：就算房價沒有更高，但因為建築成本比較低，所以建設公司一樣可以不用分那麼多，隨便賣一點就夠成本了，這樣一來原屋主又可以分比較多了。

3.預期未來容積更高獎勵更多：就算房價、成本都一樣，因此分屋比例也一樣，只要容積、獎勵多更多，大家都可以分更多。(容積增加獎勵提高，房價是不會變便宜的)。

        我的未來不是夢，有夢最美希望相隨，上面3點當然可以去期待，但是市場一定有風險，買賣有賺有賠，同樣的，房價會高也可能變低，站在地球資源有限的角度下，長期來看成本越來越高的可能性不低，至於容積與獎勵，因為是人訂的，當然有可能因為政客選舉的關係，讓幸福一下子來的太突然，但從政策的方向(後來制定了容積獎勵上限，也取消某些容積獎勵措施，雨遮也不讓登記了…)以及現在少子化、青年返鄉的狀況下，似乎都市不需要那麼多的容積空間。

        以合建的狀況而言，未來還未來，未來復未來，期待在未來，新家永不來。台語有一個說法很好，「一時風，駛一時船」，既然合建不用另外拿錢出來，以當下的房價、成本、容積談當下事，越早改建越早可以住新房子，即使之後房價高了，分得的房子也一樣增值了；積極一點的更可以等房子蓋好後把新房子賣了，再買兩間舊公寓，繼續等更高的房價、更低的成本、更多的容積，似乎也是個不錯的想法。

中午不要談都更，因為房子早晚要改建。

        有史前時代的洞穴，已經存在數萬年，蘇格蘭境內有個石頭房子，據推測已經有5700年的歷史，但這些地方你不會想住。歐洲也有許多城堡，從數百年到上千年不等，所以30年的房子稱為老宅，是不是太誇張了?

        可是你知道嗎?之前有一份報導，光法國境內近年就有高達1500座城堡求售，平均約台幣3000萬就可以買到一棟城堡，有些地方甚至只要台幣1500萬就可以買到，用北市公寓價，就可以換一棟城堡，是不是很心動?

        但實際上，這些城堡卻乏人問津，先不管好不好住，有沒有鬧鬼，原因在於：就算不提修繕，每年光維護費用就至少要150萬台幣以上。

        老房子修繕是一筆費用，維護也要錢，更重要的是，台灣早期在耐震方面的法令規定，沒有921之後嚴格。所以房子要不要改建的問題，就像家裡的舊冷氣，聲音是大了點，但吹了也會涼啊，只是電費比較嚇人，那要不要換變頻加冷暖的呢?也像家裡那台老爺車，高速公路跑120沒問題，重點是上面有著從小到大全家出遊的回憶，但是沒有安全氣囊、ABS、電動天窗、倒車雷達，甚至現在的新車還有什麼自動巡航、自動緊急煞車、防撞預警、360度攝像頭、車側盲點偵測系統、後方車流警示系統、車道偏離警示系統等等，啊再怎麼厲害，還不是一樣只有四個輪子，一樣只能坐4~5個人，又不會飛上天，那要換車嗎?

        所以為甚麼在我的眼中，沒有釘子戶，只有不同意戶，因為這是一種出於個人自由意志的選擇，新冷氣再省電，可是買新的就是要先花一大筆錢啊，；新車再好再安全，也不妨礙老爺車「上路」的權利。只是不同的選擇有著不同的機會成本而已。

        但就物理學現象而言，歲月是一把殺豬刀，在時間的摧殘之下，房子總是會慢慢老舊損壞頹圮，特別是那些偷工減料或施工不良的。換句話說，房子確實存在著早晚要改建的命運。那是早改建好?還是晚改建好呢?

        根據維基百科的解釋，「慢性病」是指人類的身體狀況或者是疾病，其指「持續的」，或者發病需要「長時間的」，或者是「隨時間推移而發展」的疾病。因為慢，大部分時間身體也沒怎麼樣，歌照唱，舞照跳，常常覺得沒甚麼關係，就沒太去注意，但健康已是悄悄溜走了。

        房子是人的生命中，很特別的一種物體，它是一個空間，卻可以是港灣，可以是驛站，可以是幸福與溫暖，也可以是愛恨之所在。

        因為它生病不太看得出來，也不會叫痛，而且大概是鑽石以外，我們所認知能使用最久的東西，所以談改建，常碰到地主的反應是「就住得好好的，只是舊了點，幹嘛要改建!」。

        會漏水，反正不是天天下大雨；有壁癌，看起來不太舒服但又不影響生活；管線老舊(怕走火)，花錢(通常不少)換一換就行了；沒樓梯，就把膝蓋保養好；沒車位，附近租一個也能湊合著；結構強度可能不足，但921地震我家也沒事……，住是住得好好的，只是房子的老化像極了慢性病，平常沒事，卻總在不經意的時候令人措手不及。

        像極了慢性病，但幸好，房子可以重新改建，人類就只能乖乖聽醫生的話了。

        也像極了人生，總是會有或大或小的不美好，卻覺得還過得去便忍耐著、受著。