都市更新理易明

        談都更改建應該沒有人不希望條件好一點，坪數多一點，想拿金牌，今天來談談怎麼拿到想要的金牌。

        溝通不外乎法理情，我們試著從這三個角度切入，看能不能還原出條件的真相。

        從「法」的角度來看，台灣的建築法受到土地使用管制規範，撇除建築線以及路寬的問題，一坪土地能蓋多少坪要看都市計畫規定的容積率，重點來了，容積率是賦予土地的，能蓋多少坪的房子，就看持有幾坪土地，土地面積x容積率x銷坪係數=這塊土地可以蓋多少坪房子，而從土地與容積率的關係來說，就算有容積獎勵或容積移轉，法所當然的也是看土地多寡，因此地主能分回多少房子，最直擊的就是個人土地持有面積。

        照上面的說法，一棟公寓不管幾層樓，大家土地持分一樣，難道蓋成新房子以後，大家也都分一樣嗎?那一樓的方便性、前庭後院，還有頂樓的屋頂使用權甚至頂樓加蓋，是空氣嗎???如果要大家都分一樣多，那乾脆留著舊房子繼續住，只看土地大小的話，那就等房子沒了再說。因此在台灣是沒有人在講法的啦。

        從「理」的角度來看，現在就是有房子矗立在土地上，房屋自有樓層高低及其不容忽視的使用效益及價值在，也因此造就市場上相同條件不同樓層的房屋買賣，即使面積一樣也有價格的高低差異，排除少數特殊因素，不說別的，一樓就是比樓上貴，如果是店面使用的話更貴，頂樓在有加蓋的情況下，也會比中間樓層的價格來的高，即使是中間樓層，因為要爬的樓梯階數不同，價差存在是必然的。通常如果鄰居之間對於樓層價差無法達成共識，比較好的解決方式就是找一個第三者—不是找小三，是找估價師出報告書。

        「情」的部分又要如何看待呢?套一句牡丹亭裡面的：情不知所起，一往而深，反正因為跟這個房子有著某種神秘、複雜、難解的因素，所以必須給我「足夠的」坪數我才要改建，我不是貪心，我只是需要足夠的坪數，如果不能滿足這個條件，那麼我就只好繼續承擔地震的風險，住在原來的房子裡，等待房價漲、營造跌、容積增。

        關於「足夠的」這三個字，如果不想學小孩子躺在地上說這不是肯的雞，情不甩法與理的關鍵在於情必須在理之中，必須去判斷鄰居因為不想爬樓梯、想要有車位…的種種渴望下，願意忍痛犧牲並接受減少部分面積，來成就住新房子的願望。若是一味的只管自己足夠，不管他人吐血，超過鄰居能忍受的極限，那就真的只能大家一起繼續守護「美麗」的家園，直到真的「沒力」再說。

        法是情理的基礎，無論是講情理法還是講法理情，改建在情理之中叫「合情合理」，情離開了理便成為「無理取鬧」。

        人生最怕意難平，改建最怕欲難平。在人生的各項競賽中，有誰能樣樣都第一嗎？拿不到金牌，比起甚麼都沒有，銀牌也可以，銅牌也不錯。金牌人人想要，但在都更改建的路上，若是人人都想拿金牌，就是三個和尚沒水喝的下場，想要的坪數再多、條件再好，房子沒蓋起來，都是紙上富貴一場。