買房子，都喜歡買公設比越低越好，那改建的時候呢？
10個人有9.9個人直覺回答：公設比當然是越低越好啊！剩下那0.1掙扎著想著，這種問法一定有鬼，但是沒有陰陽眼，看不到鬼在哪。
之前寫過一篇「我要公設比高一點」，鬼寫似的不容易看懂。小時候寫作文，老師有教過要換句話說，所以今天換個方式聊聊。
大家應該都有玩過積木吧！建築設計的原則其實有點像是堆積木，按照都市計畫，每一塊土地政府會先給「固定數量」的積木，姑且稱為紅色積木（容積率＋容積獎勵＋容積移轉＝主建物），不同的使用分區會有不同數量的積木（容積率高低）；為了讓積木疊起來漂亮，政府還會依照紅色積木的數量給予「固定比例」的綠色積木（免計容積＝附屬建物＋共用部分（公設））。
政策推行需要誘因。
台灣的救災能力，世界有目共睹，但你說一次救個幾十棟沒問題，幾百棟也許還可以，幾千棟呢(若台北市發生6級以上地震，伴隨土壤液化及共振效應，預估將有4千棟以上建築倒塌 )？？？政府為了避免地震來臨時，都市地區有大規模危險老舊建物倒塌，卻因救災超過極限負荷，救災不及而使人民白白丟失了性命，所以積極推動都市更新改建，給予各式各樣的容積獎勵，就是希望乖的孩子有糖吃，吃了糖趕快上路，不是，是趕快改建住進耐震安全的新家。
2025全球智商排名，台灣僅次於日本屈居世界第二，我個人認為是因為很多詐騙人才暫時流落海外，沒調查到，不然應該是世界第一。對這麼聰明的台灣人來說，政府越急，他越不急，特別是許多亟需改建的建物屋主，其實都很有錢，早就搬到新建安全的大廈，真的地震壓死人，也是死房客，天災造成的，也沒有刑責。就收著租金慢慢等，都說會吵的孩子有糖吃，要是哪天政府嗨了，容積大放送呢～～～
台灣能有今天的經濟發展，很大部分源自台灣人骨子裡＂愛拚才會贏＂的精神，特別是如果不用擔心會失去，就像容積獎勵永遠都在，那就更沒有理由不去拚看看，也許誰會為了選票，牛肉就莫名其妙地端出來了，除非屋況已經到了萬不得已，不然永遠阻止不了少數人有期待。
資源是給有需要的人，不是給貪婪的人，容積獎勵應該是給想改建的人，不是給想賺大錢的人。因為早期結構設計規範不嚴謹，現行制度主要針對屋齡30年以上的房子，給容積獎勵的蘿蔔，希望重視生命大於重視財產的人，能趕快改建，但對於少數阻礙改建進行的人，卻沒有棒子伺候。
又到了繳房屋稅的季節。
今天的新聞：建物加蓋 有條件免稅。
裡面說：房屋稅課徵屬稅務範疇，與建築物是否獲合法建照無關。
中華民國萬萬稅，它不管你是否合法，只要是個有使用價值的空間，就比照合法似的，課你房屋稅。
蠻令人納悶的。違章加蓋增加建物重量，造成結構負擔，提高地震倒塌機率；連棟公寓若有頂樓加蓋，樓下失火的時候，你沒辦法衝到屋頂翻過女兒牆，從隔壁棟沒有著火的樓梯間下去，嚴重影響逃生機會。這款影響生命財產安全的事情，竟然只有稅捐機關出來收個稅？你說台灣是不是個靠神蹟的國家？
有追蹤這個部落格的人，應該會慢慢建立一個觀念，就是改建是道數學題。
一間房子的座落位置，其都市計畫容積強度已經固定，獎勵值隨屋齡、屋況、基地規模，基本上也是八九不離十，也就是說總面積已經固定；根據可能整合成功的範圍其未來銷售價格，各家建商估價通常不會差距太大，也就是說售價也差不多固定；而相同規劃使用相同建材設備以及相同的品質要求，其造價成本相差有限；而在爭取屋主青睞的過程當中，想要賺多多的建商基本上就已經出局了，一個案子三、五年，預估20%的毛利也幾乎是底線了。白話點說，上述那些數字都固定的情況下，所謂的改建分配就像1+1=2，2X2=4一樣，大概就是豬肉進去可以香腸出來，但不存在豬肉進去牛排出來的狀況。
當然在早期社會氛圍還沒改變，政府不敢強拆的年代，偶爾有些獅子確實可以靠著最後一嘴，大咬一口，但隨著2018/12/28 修正「都更條例」第57條三讀通過：強制舉行聽證，經實施者、地方政府協調不成後，可由政府代拆「不同意戶」。而各地方政府為避免小蝦米吃掉大鯨魚的狀況發生，加強土地開發並解決周鄰畸零地調處問題，紛紛修法讓土地不再受鄰地限制。
標題下得聳動，其實苦口婆心。
為甚麼這麼說呢？早期房子交易靠親朋好友或是牽猴子，後來不動產經紀業管理條例實施之後，建立仲介制度由仲介人員在買方與賣方之間拉扯協調，而在政府以課稅為最終目的，經行政院核定自101年8月1日起施行實價登錄，從此以後除了顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊，只要上網就可以查得到附近的房屋交易價格，房地交易進入新時代。
有了實價登錄資訊之後，如果你有個30坪的公寓房子要賣，你會怎麼做？上「內政部不動產交易實價查詢服務網」、各大仲介網站、591、樂居……，總之先了解一下房子附近的行情，再來找仲介幫忙賣房子。
上網一看附近差不多條件的公寓，最近這一年成交從50萬~60萬都有，不論景氣好壞，基於人性，我想不會有人願意一開始就底價低於50萬要賣，景氣差一點就高於50但接近50，景氣好一點誰管附近成交最高才60萬，房價沒有最高只有更高，仲介拿佣金就是要幫忙賣高價。
除了上網查房價，剛好房子附近有個新案子在銷售，進去了解一下預售屋的行情，我的乖乖一坪賣到上百萬，新房子要買30坪室內大小，權狀坪數含公設要買到45坪左右，不含車位總價4500萬。吃定買家買不起4500萬的房子，同樣室內大小，就賣他一半價2250萬，他如果沒有富爸爸，不是沒有成交的機會啊。
4/3經過六四天，往生者的七七四十九天也早就過了好幾天，神要我們安全這件事，大家應該也忘得差不多了吧？！這次是一七條人命一起死了，下次呢？
不懂，為甚麼還是有非常多的屋主不會怕??
