買房子，都喜歡買公設比越低越好，那改建的時候呢？
10個人有9.9個人直覺回答：公設比當然是越低越好啊！剩下那0.1掙扎著想著，這種問法一定有鬼，但是沒有陰陽眼，看不到鬼在哪。
之前寫過一篇「我要公設比高一點」，鬼寫似的不容易看懂。小時候寫作文，老師有教過要換句話說，所以今天換個方式聊聊。
大家應該都有玩過積木吧！建築設計的原則其實有點像是堆積木，按照都市計畫，每一塊土地政府會先給「固定數量」的積木，姑且稱為紅色積木（容積率＋容積獎勵＋容積移轉＝主建物），不同的使用分區會有不同數量的積木（容積率高低）；為了讓積木疊起來漂亮，政府還會依照紅色積木的數量給予「固定比例」的綠色積木（免計容積＝附屬建物＋共用部分（公設））。
疊積木的遊戲規則是這樣的：
一、 全部的積木都可以使用，但可以不必全部用完，綠色積木只要你願意花錢（開挖地下室），可以增加數量，但是紅色積木用完就用完了，無法增加。
二、 如果你覺得綠色積木太少疊起來不好看，但又不想多花錢，可以拿紅色積木換成綠色積木（計入容積），但綠色積木無論如何沒辦法換成紅色的。
假設政府給你100個紅色積木，50個綠色積木，你是疊積木的人，了解遊戲規則之後，你會怎麼做？？？（為了簡單說明，我們忽略綠色積木中屬於附屬建物的部分）
紅媠烏大範，正常來說，紅色積木（主建物）肯定是要用完的，沒用完的建設公司你就把它吊起來打屁股。重點是，那些大多是公設的綠色積木，要不要用完？要不要用完？要不要用完？因為很重要，所以問三遍。
甲人說公設我又用不到還要繳管理費，希望公設比低一點，所以用了100個紅色積木，25個綠色積木，總共125個積木，公設比25/125=20%，好開心喔，公設比只有20%。
乙人說政府容許我使用那麼多積木，不用白不用，通通給它用光光，所以用了100個紅色積木，50個綠色積木，總共150個積木，公設比50/150=33.3%，公設比確實比較高。
看得出來甲人跟乙人的差異嗎？你要選公設20%還是33.3%？你要選150個積木還是125個積木？你可能會說，小孩子才做選擇，大人要選150個積木公設比20%，但人生常常是這樣的，理想很豐滿，現實很骨感，你可以幻想擁有150個積木且公設比20%，但不好意思喔，現實是建照下不來，150個積木公設比20%的房子不存在。
實務上常常遇到的是，建設公司努力把容積跟免計容積全部用完，得到一個150坪公設比33.3%的房子來跟地主談分配，假設考量預估售價、預估成本及所需利潤後，地主分得100坪，建商分得50坪。常常會有地主覺得公設比太高，他要公設比20%的100坪，人家也不貪心啊，說100坪就100坪，並沒有因為公設比比較低，說不定售價比較高，就多要坪數，但是客人啊！100/150=66.7%建設公司還可以做，100/125=80%建設公司沒辦法做啊！除非地主接受分回125*66.7%=83.3坪，那麼就可以準備搬新家了！
但有幾個人可以很瀟灑的不要100坪啊~~~
