標題下得聳動，其實苦口婆心。
為甚麼這麼說呢？早期房子交易靠親朋好友或是牽猴子，後來不動產經紀業管理條例實施之後，建立仲介制度由仲介人員在買方與賣方之間拉扯協調，而在政府以課稅為最終目的，經行政院核定自101年8月1日起施行實價登錄，從此以後除了顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊，只要上網就可以查得到附近的房屋交易價格，房地交易進入新時代。
有了實價登錄資訊之後，如果你有個30坪的公寓房子要賣，你會怎麼做？上「內政部不動產交易實價查詢服務網」、各大仲介網站、591、樂居……，總之先了解一下房子附近的行情，再來找仲介幫忙賣房子。
上網一看附近差不多條件的公寓，最近這一年成交從50萬~60萬都有，不論景氣好壞，基於人性，我想不會有人願意一開始就底價低於50萬要賣，景氣差一點就高於50但接近50，景氣好一點誰管附近成交最高才60萬，房價沒有最高只有更高，仲介拿佣金就是要幫忙賣高價。
除了上網查房價，剛好房子附近有個新案子在銷售，進去了解一下預售屋的行情，我的乖乖一坪賣到上百萬，新房子要買30坪室內大小，權狀坪數含公設要買到45坪左右，不含車位總價4500萬。吃定買家買不起4500萬的房子，同樣室內大小，就賣他一半價2250萬，他如果沒有富爸爸，不是沒有成交的機會啊。
2250萬除以30坪，每坪75萬，為什麼這幾年房價大幅攀升？別懷疑，在市場比較法的影響之下，新房子100萬，公寓75萬不是不會發生的。
台北市新屋房價100萬的區域，若以造價30萬，費用25%，建商利潤20%，代銷費用5%計算，屋主分回比例大約是1-(30*1.25*1.2)/(100*0.95)=大約53%。
假設這是一個建蔽率60%的五層樓公寓(基地50坪)，房子的土地持分面積大約10坪，以拿到都更容積獎勵最高50%計算，持有的土地大概可以蓋10*2.25*1.5*1.55=52.3125坪的房子，分回52.3125*53%=27.73坪。(為便於說明，未計入車位價值)
房子買了剛花了300萬做好裝潢，鄰居就說我們這房子舊了，有建商要來談都更，條件如上，那問題就來了，買公寓30坪不去買新房子22.5坪就是因為需要這個室內空間，也就是說改建之後我需要權狀大約45坪才夠用，也就是說還還要多買45-27.73=17.27坪，就算這17.25坪建商打95折，也還要再掏1639萬，加上原本的2250萬以及裝潢300萬，總共4189萬。從投資的角度來看，折騰老半天，花4189萬還要等好幾年再來賣4500萬，似乎也沒有很好，但重點是現在有能力買得起2250+300就是買不起4189啊，要是能力夠花得起4189萬，當初買個41.89坪的小三房不就好了，買個舊房子來搞都更，要等三年還是五年，根本就是「食飽換枵」。
這還只是一般公寓交易的狀況，如果是頂樓加蓋、一樓外推、算投報買隔套、含地下室使用…等等的交易，買的時候要花錢，拆除重建的時候無助於容積，分房子也不是，不分房子也不是，都更改建根本遙遙無期。
懂來龍可以知去脈，用土地開發分析法來買房子，有頂加外推隔套地下室使用的房子別亂買，改建才會有希望。
