俗話說的好：「一店吃三代」，擁有一家店面，不論穩穩收租或是自已開店賺錢，細水長流，可供養三代人衣食無憂。也因此整合開發一遇到店面，先別提改建後的店面大小，光改建期間的收入損失，想起來就心肝疼，任你舌燦蓮花磨破嘴皮，就是一點意願也無。更何況店面使用，注重的是區段、位置、人潮，建物新舊雖有影響，除了裝潢費用可能差比較多，其他方方面面差異不大，往往店面的擁有者，面對改建都是興致缺缺。
店面功效在於營利，利之所至店之所值。一間店面到底值多少錢？除了參考實價登錄上面的數字外，我們試著用財務的角度，參考壽險業不動產投資最低投報率（要達郵局2年定儲機動利率加5碼以上，以現在來說是2.095%，月利率為0.174583%），來做計算：
《假設》一間店面每個月可以收到租金10萬元，扣掉房屋稅、地價稅、空租…等成本，淨收入$95,000元，以壽險業的投報率作為計算的基準，也就是說要獲得年投報2.095%的話，投資人在「現在的此時此刻」會願意最多花到95000÷0.174583%=$54,415,378(依永續年金現值概念)，意即大約5440萬元買下這個店面，來換取每個月收到10萬元租金的機會。但這個數字的意義是這個店面能「無限期」的每個月都收到租金10萬元。
我們不得不說，流傳到現在的俗語都是有智慧的。一間店面為什麼是吃三代？不是吃五代、吃十代、吃無限代？以通常的算法，一代大概是以30年做計算(網路上有人說：孔子誕生至本世紀初計2500年，傳世80代，平均一代為31年)，從建築物的物理壽命來說，經過三代大約百年的時間，也該需要拆除重建了(要再花一筆錢)。
那麼一間30年屋齡的店面，還可以收租70年，不考慮屋況、市場變化、通貨膨脹等狀況，在假設租金一樣每個月可以收到租金10萬元的情況下，扣掉房屋稅、地價稅、空租…等成本，淨收入同樣是$95,000元，以年利率2.095%而言，現在立即馬上出售，那麼這70年到底價值多少？是9萬5x12個月x70年嗎？
～且待下回分解 ～
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