都市更新理易明

不管談都更、危老還是改建，最重要的當然就是坪數，坪數是所有分配的基礎，必須先瞭解一下。

王老先生有塊地，靜靜的位在一條十公尺道路旁邊，在建蔽率時代(很多老大人會停留在這個年代)，蓋棟七樓的房子，可建容積率可高達392%，路越寬容積越高。

可是後來政府說都市要有計畫，營建署在1999年的6月16日發出公報，全省在同年6月18日凌晨起，全面實施容積率管制，一夕之間，同樣一塊地，都有可能降至120%甚至更低。

沒辦法，回不去了，現在蓋房子能蓋多少坪，只能按照容積率去做設計，一查土地的容積240%，好高興，一坪土地可以蓋2.4坪的房子(不含免計容積的部分)，修但幾勒，再查查細部計畫，如果面前道路不到8米，不好意思，240%只會剩下200%的容積，若是算錯容積率，只能空歡喜。

再舉例台北市的商業區，商三560%，也是好開心，可是根據臺北市土地使用分區管制規則第25條第1項規定：「商業區內建築物……容積率不得超過其面臨最寬道路寬度（以公尺計）乘以百分之五十之積數，未達300%者，以300%計。」，也就是說，如果商三土地臨8米巷，歹勢歹勢，容積只有8*50%=400%，其他諸如削線問題、北向日照問題等等，都有可能造成容積的影響。

    而全台都市計畫分區據說有數百個，容積率、建蔽率各自規定，再加上有都市計畫通盤檢討變更細部計畫，有可能容積建蔽有所調整，更是一團複雜。另外增加容積的規定，諸如都更獎勵、危老獎勵、海砂屋及輻射鋼筋、容積移轉、開放空間獎勵、綠建築、智慧建築、無障礙建築……，散佈在不同的法令規定之中。所以，想知道一坪土地能蓋多少坪的房子，最好先問問在地的建築師。

下一回，我們再來談談，以240%為容積怎麼蓋房子。

備註:

#10米道路可興建建物高度=1.5X10+6=21公尺(7樓)

#建蔽率=法定建蔽(例如60%)-(樓層數7-5)X2%=56%

#56%X7樓=392%